Договор купли продажи это и есть договор долевого участият е дду

Содержание
  1. Переуступка по дду: как купить-продать квартиру, проверить риски. Образец договора
  2. Что такое переуступка по ДДУ
  3. Через предварительный договор
  4. По ДДУ
  5. Порядок оформления
  6. Проверка
  7. Ипотека
  8. Договор переуступки
  9. Особенности
  10. Регистрация
  11. Плюсы и минусы
  12. Двойные продажи
  13. Без застройщика
  14. Налоги
  15. Без прав
  16. В заключении
  17. Покупка квартиры по ДДУ
  18. Что такое договор ДДУ при покупке квартиры
  19. Риски покупки квартиры по договору долевого участия в строительстве
  20. Срыв сроков строительства
  21. Изменения в проектной декларации застройщика
  22. Регистрация права собственности на объект долевого строительства
  23. Чем опасна переуступка квартиры в новостройке по ДДУ?
  24. Что такое продажа по ДДУ – основные риски и алгоритм сделки – ЮК
  25. Чем рискует покупатель, заключая предварительный договор купли-продажи квартиры в новостройке
  26. Пдкп в новостройке – что  это, законно ли это?
  27. Чем рискует покупатель
  28. Отказ заключить основной ДКП
  29. Дом окажется не достроен
  30. Строительные дефекты
  31. Дефекты в тексте соглашения
  32. Пдкп при банкротстве застройщика
  33. Заключение ПДКП
  34. Подписание основного ДКП
  35. Образец ПДКП
  36. Особые случаи заключения ПДКП

Переуступка по дду: как купить-продать квартиру, проверить риски. Образец договора

Договор купли продажи это и есть договор долевого участият е дду

Если вы решили продать или купить квартиру в новостройке, то мало найти второе заинтересованное лицо и оформить сделку в Росреестре.

Ведь продаете или покупаете вы по сути не недвижимость, а лишь право требования на будущую квартиру.

Поэтому если вы планируете провести переуступку по ДДУ – именно так называется этот процесс, лучше всего сначала разобраться в тонкостях законодательства и подводных камнях. Которые ожидают во время сделки и покупателя, и продавца.

Что такое переуступка по ДДУ

Важно! Следует иметь ввиду, что:

  • Каждый случай уникален и индивидуален.
  • Тщательное изучение вопроса не всегда гарантирует положительный исход дела. Он зависит от множества факторов.

Чтобы получить максимально подробную консультацию по своему вопросу, вам достаточно выбрать любой из предложенных вариантов:

Давайте начнем с главного – с расшифровки терминов и перевода с юридического языка на понятный. А здесь есть в чем разбираться:

  • ДДУ – это договор долевого участия, содержание которого регулируется федеральным законом №214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и нежилых помещений».
  • Переуступка – это передача права требования квартиры новому дольщику. Т.е. меняются ваш статус – вы прекращаете быть инвестором. Меняется статус покупателя – он становится обладателем права требования недвижимости в виде жилого помещения. И меняется система ваших отношений с девелопером
  • Девелопер, или застройщик – это юридическое лицо, которое берет на себя право собирать деньги с дольщиков для строительства многоквартирного дома и обязуется выполнять все требования федерального закона. У застройщика, как и у покупателя и продавца, есть свои права – именно они могут стать камнем преткновения в ваших взаимоотношениях по формату общения «переуступка по ДДУ». Но об этом ниже.

Итак, вам нужно заключить договор переуступки прав по ДДУ – именно такая запутанная формулировка будет более корректная. Еще одно юридическое название таких договоров – цессия.

Соответственно, продавец будет цедентом, а покупатель – цессионарием. Застройщик всегда принимает участие в переуступке прав по ДДУ – в качестве третьего лица со своими правами и возможностями.

Договор цессии может быть заключен только до ввода жилья в эксплуатацию.

Через предварительный договор

Есть два варианта заключения договора цессии. Один, очень опасный для покупателя – предварительный договор купли-продажи. Несмотря на массу минусов, он не запрещен гражданским кодексом.

Суть предварительного договора в том, что вы фактически не делаете уступку прав – вы договариваетесь с дольщиком о том, что он обязуется заключить с вами договор купли-продажи после того, как дом будет сдан и он войдет в право собственности. Есть сразу несколько минусов таких договорных отношений:

  • Вы никак не можете проверить обременение данного права требования – находится ли будущая квартира в ипотеке, или же в залоге по какой-то другой причине
  • Вы заключаете договор на то, чего еще нет. Фактически, вы заключаете договор на то, что когда-то будет заключен договор
  • В случае проблем с застройщиком вы не можете воспользоваться мерами поддержки дольщиков – ведь фактически инвестором все еще является человек, с которым вы заключили договор. Хотя деньги вы ему уже передали
  • Нет никаких оснований полагать, что продавец в этой ситуации не заключит несколько таких договоров и вы не окажетесь в очереди на эту квартиру

Не заключайте предварительные договора переуступки прав требования по ДДУ. Фактически в этой ситуации вы ничем не защищены

По ДДУ

Есть официальный путь, по которому вы взаимодействуете со всеми возможными лицами по процессу цессии:

  • Росреестр будет контролировать переуступку ДДУ при перерегистрации
  • Через цессию застройщик обязательно должен дать свое согласие на регистрацию
  • Схема расчетов с продавцов оформляется предельно прозрачно

Переуступка по ДДУ – это единственный законный путь переоформить право требования на будущую квартиру, не остаться без денег и быть защищенным законом. Конечно, в этой ситуации есть и минусы:

  • Достаточно долгий процесс оформления самого договора
  • Участие застройщика, причем некоторые из девелоперов берут дополнительные деньги
  • Если оформлена ипотека, то процесс затягивается – об это ниже

Порядок оформления

Переуступка договора долевого участия в строительстве является достаточно сложным процессом для неподготовленного человека. Он состоит из нескольких этапов:

ПродавецПокупатель
В первую очередь нужно получить согласие от застройщика – без него сделка будет незаконной. Если застройщик потребует от вас дополнительную компенсацию на переоформление – торгуйтесь. По закону такие действия застройщика не противоправныПокупателю готовится к сделке проще. Нужно проверить всю информацию, чтобы в случае проблем предстать перед судом добросовестным покупателем
Взять у девелопера справку о том, что расчет по договору выполнен полностью и никаких долгов нет. Это происходит как в случае, если вы рассчитывались наличными, так и в случае оплаты с помощью ипотечного займаЕсли покупатель находится в браке – то получить согласие супруги и заверить его у нотариуса
Обратиться в Росреестр и взять справку по форме ЕГРП – процедура платная, на момент написания статьи такой документ стоит 350 рублейИзучить и подписать договор переуступки прав по договору долевого строительства
Если есть супруг – оформить нотариальное согласие на проведение сделки по переоформлению недвижимостиЗарегистрировать этот договор в управлении Росреестра или в многофункциональных центрах предоставления государственных услуг
Если ипотека – то придется идти в банк и просить справку об отсутствии задолженностей и согласие банкаЧерез 10 дней получить в Росреестре справку о том, что договор зарегистрирован и проблем с ним нет (подробно о том, как проверить регистрацию ДДУ в Росреестре).

Переуступка квартиры по ДДУ только кажется достаточно простым. На деле же покупателю придется проверять в два раза больше информации, чем если бы он просто приобрел недвижимость у девелопера. Давайте рассмотрим ситуацию подробнее.

Проверка

В первую очередь нужно проверить самого застройщика. Он должен иметь:

  • Официально зарегистрированное юридическое лицо
  • Разрешение на строительство многоквартирного дома
  • Официальный сайт с раскрытием информации о своей деятельности
  • На сайте должны быть выложены проектная декларация и все изменения, которые проводились с ней за время строительства дома

Кроме того, нужно проверить и продавца права требования по ДДУ.

  • Состоит ли он в браке
  • Есть ли в договоре, который он заключил с застройщиком, другие лица – подписывать переуступку прав по ДДУ должны все, кто включен в основной договор долевого участия
  • Нет ли других заинтересованных лиц по этому договору – это уточняется выпиской ЕГРП из управления Росреестра

Ипотека

В ситуации, когда на квартиру, купленную у застройщика по договору долевого участия, наложено обременение в виде ипотечного займа, то процесс цессии усложняется. Так, продавцу придется включить в договор переуступки ДДУ владельца ипотеки – банк.

  • Нужно сходить в отделение банка, где вы брали ипотечный займ
  • Оповестить о планируемой продаже менеджера
  • Получить согласие и найти покупателя
  • Когда обе стороны готовы к заключению договора, а от застройщика получена справка о том, что девелопер не возражает провести перерегистрацию дольщика, прийти в банк
  • Подписать договор переуступки по форме банка

В такой ситуации ипотечный долг оформляется на нового покупателя, соответственно, он должен подтвердить возможность гасить его. Здесь есть несколько вариантов:

  • Покупатель получает одобрение и оформляет ипотечный займ в банке, где оформлена основная ипотека
  • Покупатель кладет полную сумму, которая обозначена в трехстороннем договоре между покупателем, продавцом и банком, на счет в кредитном учреждении, тем самым доказывая свою состоятельность.

Если схема продажи происходит по первому варианту – то ипотеку просто продолжает выплачивать покупатель. Если по второму – то ипотека гасится сразу же и обременение с квартиры снимается.

Не соглашайтесь сначала погасить ипотеку продавца своими наличными, а уже потом оформлять договор долевого участия на себя. Это один из способов мошенничества. В договоре должен участвовать банк.

Договор переуступки

Покупка квартиры по переуступке ДДУ требует заключения особого договора. Скорее всего, вам придется заключает его в офисе застройщика, по их шаблону. Но даже если так – инструкция и образец не помешает.

  • Проверьте, чтобы в договоре были данные всех трех лиц – ФИО продавца и покупателя, реквизиты застройщика
  • Если есть ипотека – участие банка также должно быть прописано
  • Первым пунктом должно быть прописано согласие застройщика на оформление такого договора – если его нет, то покупатель не сможет требовать с застройщика неустойку, а продавец может получить обязательство выплатить все деньги обратно в случае расторжения ДДУ
  • Обязательно должна быть указана дата подписания договора
  • Количество денег, передаваемых покупателем продавцу, должны быть вынесена в отдельный пункт. Также должно быть указано, в какой момент происходит оплата

Если вы расплачиваетесь перед подписанием договора, то добавьте строчку, что Цедент (продавец) гарантирует, что уступаемое право требование на квартиру полностью оплачено, а также не является предметом залога или иных обязательств, не находится под арестом.

Ознакомиться с примером заполнения договора можно у нас на сайте (скачать образец).

Также можно получить и шаблон с пустыми полями для самостоятельного заполнения (скачать бланк)

Особенности

Нужно понимать, что переуступка по ДДУ несет определенные риски. Регулируется процесс Главой № 24 ГК РФ – «Перемена лиц в обязательстве». В частности, вам нужно знать, что нелишним будет зарегистрировать договор у нотариуса – в случае мошенничества вам это вряд ли поможет, но если будут именно проблемы с юридическими тонкостями, то нотариус сможет подсказать лучший выход из ситуации.

Регистрация

Как договор долевого участия, договор переуступки регистрируется в государственных органах для проверки всех документов и исключения факта двойных продаж. Вы можете сделать это или в управлении Росреестра, или в любом многофункциональном центре предоставления государственных услуг. От вам потребуется:

  • Договор между покупателем, продавцом и застройщиком
  • Справки об отсутствии обременений или справка о согласии банка, если есть ипотека
  • Договор долевого участия между застройщиком и продавцом
  • Паспорта покупателя и продавца

Плюсы и минусы

Если вы приобретаете квартиру через уступку права требования, то вы сталкиваетесь с несколькими плюсами и минусами таких взаимоотношений.

Среди плюсов – обычно или цена чуть ниже, потому что продается квартира подрядчика, с которым расплатились за работу недвижимостью, а не деньгами. Или просто само наличие квартиры в популярной новостройке.

А вот минусов достаточно много – не только для покупателя, но и даже для продавца.

Двойные продажи

Стать обманутым дольщиком в наше время достаточно сложно. Еще десять лет назад любым средством обмана доверчивых граждан была двойная продажа недвижимости. Застройщик брал квартиру, продавал ее нескольким людям и потом исчезал.

В итоге полиция и суды рассматривали массу требований на одну и ту же жилплощадь. С появлением Росреестра и обязательной регистрации сделок в нем стало проще. Двойные продажи застройщиком, если работает механизм ДДУ, практически исключены.

Другое дело цессия – здесь вы не застрахованы от двойных продаж, если продавец решил действовать по предварительному договору купли-продажи.

Без застройщика

Вы покупаете переуступку по ДДУ, проходит регистрация, но вдруг вы получаете претензию от застройщика – он не давал согласие на сделку и против нее. Право оспорить сделку в таком случае у девелопера есть, поэтому обязательно проверяйте наличие согласия на уступку права требования квартиры. Она должна быть в бумажном варианте, с подписью директора и печатью организации.

Налоги

Договор цессии в России облагается налогом. Поэтому если вы продали право требования на вашу квартиру дороже, чем приобрели ее у застройщика, то придется платить налог на доходы физических лиц.

  • Для граждан страны – 13%
  • Для иностранце – 30%

Вы также имеете право на налоговый вычет после покупки квартиры по договору долевого участия. Налоги придется заплатить до 30 апреля следующего за годом продажи квартиры периода. Т.е. если вы сделали переуступку по ДДУ в 2020 году, то налог придется заплатить до конца апреля 2020 года, сдав декларацию 3НДФЛ в налоговую инспекцию.

Без прав

Еще один минус, о котором умалчивают ушлые перепродавцы недвижимости – в случае заключения договора цессии или переуступки по ДДУ, девелопер отвечает по 214ФЗ перед новым дольщиком. И взыскивать в случае чего деньги придется именно с девелопера, а не с продавца. Объясняем на примере:

  • Вы купили недвижимость, точнее, право требования на нее
  • Сделка прошла успешно
  • Внезапно выясняется, что застройщик находится в предбанкротном состоянии и квартиры скорее всего никогда не достроятся.

В такой ситуации вы не сможете требовать с продавца ДДУ возмещения вашего ущерба. Нет, можно лишь начать судебную тяжбу с застройщиком и пытаться забрать у него деньги.

Но при этом – те, которые были записаны в первом договоре долевого участия.

Поэтому если первый дольщик купил квартиру за 1 млн рублей, а вы перекупили договор за 2 млн рублей – требования застройщику можно выставлять только на 1 млн рублей. Разница между ценами теряется.

В заключении

Переуступка прав по ДДУ несет в себе множество подводных камней. Налоги, ответственность застройщика, необходимость двойных проверок – всем этим придется заниматься покупателю.

Продавцу переуступки также не получится обойтись без дополнительных расходов.

Поэтому если есть возможность – лучше дождаться сдачи дома и оформления квартиры в собственность – так будет намного проще и безопаснее.

Остались вопросы по теме Спросите у юриста

Источник: https://viplawyer.ru/pereustupka-prav-po-ddu/

Покупка квартиры по ДДУ

Договор купли продажи это и есть договор долевого участият е дду

При рассмотрении варианта приобретения жилья по договору долевого участия (ДДУ) потенциальному «покупателю» следует учесть разницу, что данная сделка не будет являться купли-продажей как таковой.

Главное различие заключается в том, что по ДДУ приобретается не сама квартира, а право требования на нее в дальнейшем, в то время как предметом договора купли-продажи является недвижимое имущество — квартира.

Если при купли-продаже приобретаемое жилье передается покупателю сразу по факту заключения сделки, то при ДДУ необходимо дождаться окончания строительства, ввода дома в эксплуатацию и передачи объекта застройщиком. Только после совершения указанных этапов, «покупатель» будет вправе зарегистрировать свое право собственности на приобретенное жилье.

С 2019 года все застройщики обязаны перейти на работу со специальными банковскими эскроу-счетами. В связи с чем он не сможет использовать ДДУ в качестве основания для покупки квартиры. Застройщик не имеет права пользоваться средствами дольщиков до тех пор, пока дом не будет введен в эксплуатацию.

Что такое договор ДДУ при покупке квартиры

Нередко покупка недвижимости и участие в строительстве многоквартирного дома понимается как один и тот же способ приобретения недвижимости в собственность.

Для более полного понимания различий договоров купли-продажи и долевого участия ниже приведена сравнительная таблица.

Основание для сравненияДоговор долевого участия в строительствеДоговор купли-продажи
 Правовое регулированиеФедеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов…». §1, §7 гл. 30 ГК РФ.
Форма договораПростая письменная (п. 3 ст. 4 ФЗ-214)Простая письменная (ст. 550 ГК РФ)
Стороны (субъекты) договораЗастройщик, участник долевого строительства (дольщик).Продавец (собственник), покупатель.
Предмет договораСтроительство застройщиком многоквартирного дома, передача объекта после его ввода в эксплуатацию дольщику.Уплата предусмотренной договором цены участником долевого строительства, его действия по принятию объекта (п. 1 ст. 4 ФЗ-214).Возмездная передача продавцом недвижимого имущества в собственность покупателю (ст. 549 ГК РФ).
Существенные условияПредмет договора, срок передачи объекта, цена (порядок и срок уплаты), гарантийный срок (предусмотренный ст. 7 ФЗ-214), способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору (п. 4 ст. 4 ФЗ-214).Цена, предмет договора, перечень лиц, сохраняющих право пользования жилым помещением, госрегистрация перехода права собственности (ст. 555, ст. 554, ст. 558 ГК РФ).
Права и обязанности сторонПеречень шире, чем по договору купли-продажи, т. к. для застройщика предусмотрена обязанность по обеспечению строительства и другие вытекающие из этого обязанности.Перечень широкий.
Акт приема-передачиОбязателен (п. 1 ст. 8 ФЗ-214).Обязателен (ст. 556 ГК РФ).
Ответственность за неисполнение либо ненадлежащее исполнение обязанностей по договоруПредусмотрена (п. 2 ст. 6, ст. 10 ФЗ-214).Предусмотрена (неустойки, пени, штрафы).
Государственная регистрация перехода права собственностиПодлежат в обязательном порядке (п. 3 ст. 4, ст. 16 ФЗ-214; ст. 551 ГК РФ). Осуществляется в порядке, предусмотренном ФЗ от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» Росреестром. При регистрации ДДУ требуется разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома (передается застройщиком в регистрирующий орган самостоятельно).
НалогообложениеУслуги застройщика налогом не облагаются (пп. 23.1 п. 3 ст. 149 НК РФ).При продаже квартиры, находящейся в собственности более 3-х лет — не подлежит (пп. 17.1 п.1 ст. 217 НК РФ).Доход от реализации квартиры подлежит налогообложению (пп. 5 п. 1 ст. 208 НК РФ).

Риски покупки квартиры по договору долевого участия в строительстве

Приобретая объект недвижимости на этапе строительства, необходимо обратить внимание на то, какой договор подписывается между сторонами. Принятие участия в долевом строительстве устанавливается договором долевого участия в строительстве.

В силу того, что только данный договор является правоустанавливающим документом, заключение предварительного договора долевого участия (ПДДУ) не влечет за собой приобретения прав на квартиру в будущем.

По смыслу закона, любой предварительный договор выступает как обязательство заключить основной договор (например, о передаче имущества или оказании услуг) в будущем на условиях и в сроки, предусмотренные предварительным договором (ст. 429 ГК РФ).

С принятием изменений в ФЗ № 214 деятельность застройщика стала контролироваться государством более жестко. Снизился финансовый риск дольщиков — с 1 июля 2019 года денежные средства, поступающие от граждан и юр. лиц, хранятся на специальных эскроу-счетах.

Застройщик получит к ним доступ только после ввода здания в эксплуатацию и государственной регистрации права собственности хотя бы на одну квартиру.

Пока деньги хранятся на эскроу-счетах, они застрахованы специально созданным Фондом защиты прав граждан — участников долевого строительства. Он гарантирует защиту от финансовых потерь в случае банкротства застройщика. На сайте Фонда можно также посмотреть информацию о строящимся жилье или сведения застройщике.

Для долевого участия в строительстве многоквартирного дома возможны риски различного характера:

  • финансового;
  • относительно качества квартиры;
  • оформления права собственности;
  • увеличение сроков сдачи дома в эксплуатацию и др.

Срыв сроков строительства

Одним из самых распространенных рисков долевого участия в строительстве является нарушение сроков строительства многоквартирного дома. Процесс стройки может затянуться на несколько месяцев либо прекратится вовсе.

Причинами могут послужить обстоятельства, связанные с тем, что:

  • Застройщик не имеет в достаточном количестве собственных денежных средств на завершение строительства. В связи с чем он рассчитывает на использование средств, приобретенных продаж квартир, но при этом не учитывает экономические факторы, влияющие на стоимость объектов недвижимости.
  • Уплаченные денежные средства дольщиков направлены на завершение строительства других объектов.
  • Подрядчики не выполняют свои обязательства в силу разных причин, в связи с чем возникают проблемы с поставкой строительных материалов.

Для предотвращения такого случая сторонам необходимо при согласовании условий договора обозначить календарную дату (или квартал) завершения строительства и сдачи дома.

Так, дольщик, в противном случае, будет вправе требовать:

Если застройщик задерживается с введением объекта в эксплуатацию, ему придется оплатить неустойку, даже если он предупредит дольщиков за ранее.

Изменения в проектной декларации застройщика

Проектная декларация является обязательным документом в строительстве многоквартирного дома, в котором первая часть содержит информацию о застройщике, а вторая — проект строительства.

П. 2 ст. 19 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирного дома» предусмотрено, что проектная декларация должна быть опубликована в СМИ застройщиком, в ином случае у него возникает обязанность представить ее любому лицу, пожелавшему ознакомиться с ней.

В случае существенных изменений пунктов проектной декларации, таких как:

  • проект строящегося многоквартирного дома;
  • размер его объектов;
  • назначения нежилых помещений или общего имущества многоквартирного дома и др.,

дольщик вправе потребовать расторжения ДДУ, вследствие чего должен последовать возврат денег. Но в большинстве случаев застройщик неохотно возвращает уплаченные денежные средства, и всячески затягивает с этим.

Возможно возникновения такого риска, как требование застройщиком доплат в связи с необходимостью проведения непредусмотренных договором работ (благоустройство территории, подключение дома к инженерным сетям, оплата аренды участка под строительство и др.) или увеличением площади объекта в процессе строительства.

Для предотвращения такой ситуации в договоре должно присутствовать условие, что стоимость квадратного метра фиксированная, цена является окончательной и дополнительных платежей не потребуется.

Продажа квартиры нескольким дольщикам возможна в нескольких случаях:

  • застройщик и агентство недвижимости своевременно не предоставили друг другу информацию о проданных объектах;
  • при заключении договоров:
    • предварительного договора долевого участия;
    • переуступки;
  • при покупке квартиры у подрядчика;
  • из-за допущенной ошибки (к примеру, в связи с халатностью работника Росреестра).

Во избежание рисков покупателю, приобретая квартиру у подрядчика, необходимо потребовать у него акт о выполнении своих обязательств перед застройщиком.

С принятием Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов» возможность двойных продаж минимальна, так как договор долевого участия подлежит государственной регистрации и считается заключенным только после ее проведения (п. 3 ст. 4 ФЗ-214).

В процессе регистрации объект долевого строительства проверяется на отсутствие других зарегистрированных на него договоров.

Регистрация права собственности на объект долевого строительства

Проблемы, возникающие у дольщика при регистрации права собственности, могут быть вызваны тем, что:

  • застройщик не выполнил перед государственными инвесторами свои обязательства;
  • застройщик не подготовил документы, необходимые для регистрации права собственности.

Регистрация права собственности на объект долевого строительства осуществляется на основе разрешения на ввод дома в эксплуатацию и передаточного объекта (п. 2 ст. 16 ФЗ-214).

Если по какой-либо причине застройщиком не передано разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома, госрегистрация права собственности дольщика невозможна (квартира является незавершенным объектом строительства).

Требовать признания права собственности в данном случае необходимо в судебном порядке на основании имеющихся документов: договора долевого участия, платежных документов, акта приема-передачи квартиры.

Чем опасна переуступка квартиры в новостройке по ДДУ?

Переуступка прав (договор цессии) на квартиру возможна, когда договор долевого участия зарегистрирован в Росреестре и до момента передачи квартиры дольщику (подписания акта приема-передачи квартиры).

К причинам осуществления переуступки прав относятся:

  • нарушение сроков сдачи дома;
  • ненадлежащее качество жилья;
  • банкротство застройщика;
  • получение прибыли.

Особенностью договора переуступки является то, что требования по исправлению некачественного жилья новый владелец вправе предъявить только застройщику, но не предыдущему владельцу, так как это не входило в его обязанности (ст. 390 ГК РФ).

Таким образом, расторгнуть договор переуступки и вернуть уплаченные деньги нельзя — существует единственный выход: дождаться сдачи объекта, зарегистрировать право собственности на квартиру и продать ее по договору купли-продажи.

Для того, чтобы впоследствии переуступка не была признана недействительной и в дальнейшем не возникло проблем, «приобретателю» прав следует внимательно ознакомиться с условиями договора долевого участия на предмет:

  • оплаты цены договора в полном размере предыдущим владельцем (подтверждается документов о зачете взаимных требований с застройщиком);
  • необходимости письменного согласия застройщика на переуступку. Если же такого условия в договоре не наблюдается, то все же необходимо письменно уведомить застройщика о совершении переуступки.
  • если квартира приобреталась по ипотечному кредиту, то потребуется разрешение банка.

Как и при желании приобрести квартиру по договору долевого участия, так и при переуступке прав возможен риск двойной продажи объекта недвижимости. Для его предотвращения не стоит заключать предварительный договор купли-продажи. Договор переуступки прав требования подлежит обязательной госрегистрации.

Если дольщик решит продать квартиру путем уступки по ДДУ, все права и обязанности по счету эскроу переходят к новому дольщику.

Источник: http://kvartirniy-expert.ru/dolevoe-stroitelstvo/pokupka-kvartiry-po-ddu/

Что такое продажа по ДДУ – основные риски и алгоритм сделки – ЮК

Договор купли продажи это и есть договор долевого участият е дду

Сегодня многие граждане, желающие купить новую квартиру, интересуются: что такое продажа по ДДУ, так как примерно 15% всего жилья в новостройках продается именно по договору долевого участия.

Это происходит потому, что дольщики, вступившие в проект долевого участия в строительстве на начальном этапе возведения здания, впоследствии по ряду причин продают недостроенные жилые помещения.

Продажа и покупка жилья по ДДУ – это разные виды сделок. При покупке квартиры инвестор вкладывает свои деньги в строительство дома, становится дольщиком, и после возведения и сдачи дома приобретает право собственности на оплаченное им жилье. Продажа по ДДУ осуществляется путем переуступки права требования по ДДУ другому инвестору (дольщику).

Возможны два варианта совершения сделки:

  1. Продажа жилого помещения по ДДУ юридическим лицом. Многие застройщики, стремясь сохранить право реализовывать квартиры без эскроу (депонирования денежных средств у третьего лица), продают строящиеся квартиры аффилированным компаниям, то есть практически самим себе, а в последствии их перепродают.
  2. Продажа квартиры по ДДУ физическим лицом (дольщиком). В этом случае дольщик, полностью или частично оплативший жилое помещение, уступает свои права на него покупателю, который после совершения сделки становится участником долевого строительства.

Таким образом, речь идет о переуступке права требовать с застройщика квартиру после того, как дом будет полностью достроен и сдан. Такая сделка оформляется договором цессии (об уступке права требования). 

Почему переуступка права, а не продажа квартиры? Пока жилое помещение не сдано в эксплуатацию, права собственности на него у дольщика нет, поэтому сделка купли-продажи недостроенного жилья невозможна. Оформление квартиры в собственность состоится после сдачи застройщиком объекта в эксплуатацию.

Дольщик уступает свои права на жилье не безвозмездно, а за определенную плату, ее размер фиксируется в отдельном договоре уступки, заключаемом между продавцом и покупателем. На юридическом языке он называется цессией. По сути, договор цессии закрепляет смену дольщиков в ДДУ, на основе которого он заключается. 

После совершения сделки прежний дольщик теряет все свои права по договору долевого участия в строительстве жилья, а новый приобретает эти права. Также к новому дольщику переходят все, имеющиеся у прежнего участника долевого строительства обязанности по договору долевого участия.

Вместе с тем, инвестор, передавая свои права, несет ответственность перед покупателем только за наличие и подлинность самих прав, но не отвечает ни за действия девелопера, ни за допущенные им нарушения.

С этого момента новый дольщик решает любые вопросы и проблемные ситуации, связанные со строительством объекта, непосредственно с самим застройщиком, а также несет риски, связанные с заморозкой стройки, банкротством застройщика и т.д

По договору переуступки продажа квартиры может производиться только на этапе строительства объекта. При этом конкретное время и стадию строительства законодатель не оговаривает, это можно сделать в любой период от заключения и регистрации ДДУ, до подписания с застройщиком передаточного акта.

И только после того, как новый дольщик зарегистрирует право собственности на переданную застройщиком квартиру, он сможет продать ее обычным образом (оформив сделку купли-продажи жилого помещения). 

Все зависит от того, выплатил или не выплатил прежний дольщик полную стоимость по ДДУ. Если дольщик не имеет долгов по оплате и полностью расплатился с девелопером, то по закону для заключения договора переуступки своих прав разрешение застройщика на совершение сделки не требуется.

Однако ДДУ может содержать требование о получении от застройщика согласия на смену дольщиков.  Но только если будет доказано, что новый дольщик знал или должен был знать о необходимости получения согласия на проведение сделки, застройщик может потребовать признания ее недействительной.

В самом договоре долевого участия могут быть предусмотрены иные последствия совершения уступки без согласия застройщика. Например, предоставление застройщику права на односторонний отказ от ДДУ из-за такой несогласованной уступки (это разъяснено в п. 16 ПП ВС РФ от 21.12.2017 № 54). 

Но лучше, конечно, действовать добросовестно и получить согласие застройщика. Это необходимо, так как помимо риска оспаривания договора уступки также есть вероятность того, что возникнут проблемы при регистрации договора в Росреестре: регистрация может быть приостановлена.

Если согласие девелопера не требуется, вполне достаточно направить ему письменное уведомление о смене дольщика. Желательно, чтобы письменное уведомление было отправлено заказным письмом с уведомлением о вручении его адресату. 

Это необходимо для того, чтобы в дальнейшем не возникло никаких проблем с оформлением в собственность жилого помещения. Они могут возникнуть, если при подписании акта приема-передачи квартиры вдруг выяснится, что застройщик никакого письма не получал и вообще не в курсе, что участник ДДУ поменялся.  

Если дольщик не выплатил полную стоимость жилья, то вместе с договором цессии подписывается двухстороннее соглашение о переводе долга на нового участника.

Соглашение составляется между прежним и новым участниками долевого строительства.

В нем указывается, что покупатель обязуется полностью расплатиться с застройщиком и соглашается принять на себя все долговые обязательства по этому договору. Также необходимо получить письменное согласие девелопера на переуступку.

Зачастую застройщики, пользуясь тем, что их голос в этом вопросе является решающим, требуют плату за свое согласие. Ее размер может быть очень внушительным, обычно плата составляет от 1% до 5 % от стоимости объекта по ДДУ. Кроме того, если квартира приобретена по ипотечному кредиту, нужно получить разрешение банка, который выдал кредит.

Но зачем платить застройщику от 30 000 рублей за оформление уступки по ДДУ, когда вы можете поручить это профессионалам компании “Хэлп Консалтинг” всего за 9 900 рублей? Звоните нам по номеру: +7 (49)150-07-65. Консультация бесплатно!

Вместо вопроса: как продать квартиру по ДДУ, многие задаются противоположным – как законно и безопасно приобрести жилое помещение в недостроенном доме? Покупка квартиры по договору уступки прав по ДДУ – сделка достаточно рискованная. Нередко права на квартиру переуступаются не единожды, и встречаются ситуации, когда впоследствии оказывается, что проданный по переуступке объект, принадлежит совсем другому лицу.

Также сложность может возникнуть в связи с отсутствием подтверждения произведенной инвестором оплаты. Если имеется цепочка таких сделок, то подтверждение оплаты лучше иметь на каждом этапе.

Поэтому прежде чем подписывать договор, необходимо тщательно проверить все документы, причем, как самой строительной компании, так и участника долевого строительства. У застройщика должны быть в наличии:

  • проектные документы с указанием сроков начала и завершения строительства;
  • разрешительные документы на строительство объекта;
  • правоустанавливающие и регистрационные документы на участок.

Продавец должен передать новому дольщику все документы, имеющие отношение к основному договору:

  • Оригинал основного договора ДДУ с отметкой о регистрации в Росреестре;
  • Предварительный договор и дополнительные соглашения (при наличии);
  • Все ранее заключенные договора переуступки на данную квартиру (при наличии);
  • Все имеющиеся квитанции об оплате по ДДУ (в оригинале);
  • Согласие застройщика на продажу квартиры по договору долевого участия (при наличии в ДДУ соответствующего пункта);
  • Разрешение супруга(и) на совершение сделки.

Также нужно поинтересоваться у самого застройщика, не имеется ли у участника просроченной задолженности или неуплаченной пени, не указанной в соглашении о переводе долга. Расчеты по ДДУ могут производиться разными способами, поэтому чтобы убедиться в оплате, лучше получить документы непосредственно от застройщика. Понадобятся: акт сверки платежей по ДДУ или справка о взаиморасчетах.

Передача документов оформляется двусторонним актом приема-передачи. По законодательству, ДДУ подлежит обязательной государственной регистрации и считается заключенным с момента этой регистрации.

Соответственно, сделка по уступке прав считается совершенной в надлежащей форме и имеет юридическую силу только после того, как договор цессии пройдет положенную регистрацию в Росреестре.

Продавцу стоит учесть, что с дохода, который он получил от этой сделки, ему придется заплатить налог.

Приобретение квартиры на этапе строительства не напрямую у застройщика, а у физического лица связано с определенной долей риска.

Продавец должен владеть тем правом, которое он переуступает другому лицу (в данном случае право требовать с застройщика квартиру).

Подтверждением этого является только зарегистрированный договор долевого участия, который намного уменьшает возможные риски и исключает возможность двойных продаж одной квартиры.

Нередко дольщики заключают с застройщиком предварительный договор, на основании которого у них возникает право требовать заключения ДДУ, но не возникает права требования квартиры. Поэтому, договор цессии, заключенный на основе предварительного договора, не передает новому участнику право требования жилья. Это обстоятельство нужно обязательно учитывать при совершении данной сделки.

Однако приобретение жилья по переуступке права на основе зарегистрированного ДДУ, не может полностью застраховать покупателей от всех рисков. Например, причиной переуступки права может являться затягивание девелопером сроков строительства, низкое качество возводимого объекта и т.д. Поэтому, прежде чем решиться на сделку, покупателю следует:

  •         внимательно изучить документы и проект застройщика;
  •         посмотреть, ведутся ли строительные работы, и на какой стадии они находятся;
  •         поинтересоваться репутацией строительной компании;
  •         принять другие меры для проверки безопасности сделки.

Если вы решились на покупку квартиры по ДДУ, вы должны помнить, что самому заключать сделку с застройщиком небезопасно. Многие девелоперы для снижения затрат на строительство и увеличения прибыли прибегают к различным хитростям, поэтому велика вероятность потери денежных средств. И здесь на помощь придут юристы, специализирующиеся в вопросах покупки и продажи недвижимости.

В случае, если вы обратитесь в нашу юридическую компанию, юрист проведет полную проверку застройщика:

  •         на основании анализа застройщика подготовит письменное юридическое заключение о наличии или отсутствии рисков банкротства застройщика;
  •         проверит аффилированных с застройщиком лиц, особенно тех, которые имеют негативную репутацию;
  •         по общедоступным и закрытым коммерческим базам проверит финансовое состояние застройщика;
  •         проведет консультацию;
  •         расскажет об имеющихся рисках заключения договора с данным девелопером.

Также, будет проведен полный анализ ДДУ, выявлены риски, возникающие при подписании договора уступки прав, на основании исследования будет дано письменное заключение юриста с разъяснением присутствующих рисков в условиях ДДУ.

Выезд юриста на подписание договора уступки обезопасит вас от написанных мелким шрифтом условий цессии и ДДУ, при необходимости разъяснит непонятные юридические формулировки. Кроме того, юрист проверит полномочия лица, подписывающего с Вами договор уступки.

Любые инвестиции, а покупка квартиры по ДДУ является одним из видов инвестиций, несут под собой определенные риски. Если вы планируете купить квартиру в строящемся доме – не экономьте на анализе застройщика и ДДУ, т.к. потерять в итоге вы можете гораздо больше.

Если застройщик не выполнил условия договора и в оговоренный в документе срок не передал вам в собственность квартиру, вы имеете право взыскать с него неустойку.

Сумму неустойки можно рассчитать с помощью калькулятора ДДУ.

  Здесь все просто: вы указываете цену ДДУ, затем дату передачи жилого помещения по ДДУ, которая указана в договоре долевого участия и дату подписания акта (либо дату, когда вы делаете расчет).

Вы должны учесть еще один нюанс. Если возникнут обстоятельства, при которых потребуется расторгнуть договор долевого участия, то получить по нему от застройщика вы сможете только первоначальную цену ДДУ, которая, как правило, намного ниже стоимости, уплаченной по договору переуступки.

Чтобы обезопасить себя при оформлении договора по переуступке права и полностью исключить возможные риски, перед совершением сделки желательно получить консультацию компетентного юриста. Компания “Хелп Консалтинг” также окажет вам профессиональные юридические услуги в подготовке документов, составлении и оформлении договора и т.д..  

Нередки ситуации, когда договор долевого участия подписан, а уже затем возникает какая-либо конфликтная ситуация. Это возможно и на этапе возведения дома, и уже после того, как готовый объект был сдан.

В этом случае, скорее всего, потребуется обращение в суд.

Крайне важно не затягивать с обращением в юридическую компанию, чтобы не пропустить срок исковой давности по ДДУ и успеть вовремя получить судебную защиту.

Чтобы связаться с нами, обратитесь в раздел «Контакты», где вы найдете все данные для быстрой связи.

Вопрос: Продажа по ДДУ: что это такое?

Ответ: Договор долевого участия (ДДУ) подразумевает покупку жилого помещения в строящемся доме, совершаемую до того момента, пока дом не будет введен в эксплуатацию. Таким образом, покупатель инвестирует денежные средства в строительство жилого дома, в котором он в дальнейшем планирует получить жилье в собственность.

Соответственно, продажа по ДДУ – это переуступка права требовать с застройщика передачи жилого помещения в собственность покупателя, но только после того, как жилой дом будет сдан в эксплуатацию.

Вопрос: Можно ли продать договор долевого участия?

Ответ: Да, можно. Конечно, продается не сам договор, а право требования. Документ, который фиксирует передачу (продажу) прав требований, называется договор цессии (договор о переуступке прав требования).

Источник: https://help-ddu.ru/dogovor/prodazha-po-ddu-chto-eto-takoe

Чем рискует покупатель, заключая предварительный договор купли-продажи квартиры в новостройке

Договор купли продажи это и есть договор долевого участият е дду

Помимо договоров долевого участия по Федеральному закону № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов», на рынке существует много других схем привлечения средств граждан для строительства многоквартирных домов.

  Некоторые из них полностью незаконны, поскольку 214-ФЗ запрещает застройщикам собирать с покупателей деньги какими-либо иными способами.  Покупка квартиры у застройщика по предварительному договору купли-продажи (ПДКП) находится в «серой» зоне.

  Такая схема может быть как законной, так и не законной – в зависимости от обстоятельств.

Пдкп в новостройке – что  это, законно ли это?

Предварительные соглашения любого вида (в том числе, и ПДКП в новостройке) – это соглашения, которые заключаются в соответствии со статьей 429 Гражданского кодекса РФ. Согласно ей, стороны вправе договориться о том, что в будущем продавец передаст покупателю недвижимое имущество – жилье.

  Предварительные договоры подписывают  в случае, когда такое имущество еще не создано, или не приобретено продавцом, либо его характеристики еще точно не известны. Например,  в соглашении о купле-продаже должна быть указана площадь и кадастровый номер жилого помещения, чтобы точно ее идентифицировать.

  Эти данные становятся известны только после завершения строительства, технической инвентаризации и кадастрового учета.

Как правило, предварительный договор обеспечивается внесением некоторой суммы покупателем в виде задатка.

  Однако, если эта сумма существенна (сопоставима с полной ценой по основному договору), предварительный договор на самом деле является договором купли-продажи будущей вещи.  Заключение таких соглашений также возможно.

  Разница в том, что в этом случае не требуется подписывать в будущем какое-либо новое соглашение.  Покупатель может получить квартиру сразу по исходному соглашению, ошибочно названному предварительным.

Например, дольщик заключил ДДУ с застройщиком, и ожидает получения ключей. До завершения стройки остается немного, однако дольщик уже принял решение не жить в новостройке, а продать ее.  Он может не ждать получения права собственности для начала продажи.  Вместо этого он может найти покупателя и заключить с ним ПДКП или договор купли-продажи будущей квартиры.

Другое дело, если покупатель подписывает предварительный договор купли-продажи квартиры с застройщиком.  Статья 1 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве» 214-ФЗ запрещает застройщикам привлекать средства граждан для строительства домов каким-либо иным способом, помимо заключения договоров долевого участия.

  Именно ДДУ дает наибольший уровень гарантий дольщику: залог прав на земельный участок и недостроенный дом, контроль со стороны государственных органов и прозрачность всей информации о проекте строительства и о застройщике.

Такие ограничения побуждают строительные компании искать обходные пути и привлекать средства альтернативными способами.

Однако существуют два исключения:

  • предварительный договор с застройщиком возможен без оплаты – просто в подтверждение намерения покупателя приобрести новостройку после ее ввода в эксплуатацию. Однако такие случаи редки. Как правило, ПДКП заключается все-таки с целью сбора денег с граждан.

Или же:

  • дом уже достроен и получено разрешение на его ввод в эксплуатацию. Заключение ДДУ с этого момента становится невозможным.  Если у застройщика еще остались свободные квартиры, он может продолжить продавать их по ПДКП. Это не будет считаться заключением предварительного договора купли-продажи квартиры в новостройке – ведь дом уже построен.

Чем рискует покупатель

Покупка новостройки по предварительному договору и выплата средств по нему несет существенные риски для покупателя.

ПДКП означает, что застройщик не может, или не хочет соответствовать высокому уровню требований, предъявляемых 214 – ФЗ.  Насколько надежна такая строительная компания, и будет ли вообще достроен дом?

Отказ заключить основной ДКП

Даже если строительство успешно завершено, застройщик может отказаться заключить основное соглашение о купле-продаже.  Например, квартира будет продана другому покупателю по более высокой цене. Получит ли дольщик назад свои деньги, если дом не будет построен или застройщик откажется подписать основной ДКП?

Юридически такая вероятность существует.

Если предварительный договор купли-продажи квартиры от застройщика будет расторгнут без заключения основного соглашения, строительная компания обязана вернуть полученные средства и уплатить проценты за период пользования ими.

  Правда, ставка процентов окажется в два раза ниже, чем гарантированная по 214-ФЗ. Поэтому для покупателя возникают дополнительные риски:  деньги могут обесцениться за период строительства. Или, счета застройщика окажутся пусты.

Дом окажется не достроен

Если срок заключения основного ДКП уже подошел, но дом не достроен, покупателя подстерегают новые трудности.  Пока многоквартирный дом не сдан в эксплуатацию, застройщик не может оформить свое право собственности на новостройку и передать ее покупателю.  Вторая сторона ПДКП будет вынуждена дожидаться окончания строительства или требовать деньги назад.

Строительные дефекты

По договору купли-продажи покупатель принимает построенное жилье, осмотрев его.   Однако в новостройке могут обнаружиться скрытые недостатки, не заметные при первичном осмотре.

  По ДДУ срок гарантии на передаваемое недвижимое имущество не может быть менее 5 лет.

Но при покупке квартиры по ПДКП от застройщика риски увеличиваются: застройщики устанавливают значительно меньший гарантийный срок – обычно, 1 год.

Дефекты в тексте соглашения

Кроме того, сам предварительный договор от застройщика может иметь намеренно допущенные дефекты.  Например, его условия могут быть сформулированы настолько расплывчато, что суд не признает соглашение о них достигнутым.  В этом случае риск дольщика — также не получить квартиру и, в лучшем случае, получить назад обесценившиеся за это время деньги.

Пдкп при банкротстве застройщика

Дополнительные сложности для покупателя принесет ухудшение финансового положения девелопера.  Если начинается банкротство застройщика, предварительный договор купли-продажи может стать проблемой.

  Строительство многоквартирного дома, как правило, останавливается до решения вопроса о том, откуда брать деньги на достройку. Поэтому получение ключей покупателем откладывается на неопределенный срок (если вообще состоится).  Забрать же уплаченные деньги тоже будет невозможно – их нет у застройщика-банкрота.

Поэтому покупатель может лишиться как квартиры, так и денег.  Единственное, что ему остается – требовать деньги через суд.

Судебная практика по этому поводу складывается в пользу покупателей жилья по ПДКП. Суды, как правило, встают на их сторону и включают их в реестр кредиторов застройщика (то есть, список тех, перед кем застройщик имеет задолженность).

Основу для многочисленных судебных решений дает Федеральный закон «О банкротстве» от 26 октября  2002 года № 127-ФЗ.  Согласно его статье 201.

1 к дольщикам приравниваются также покупатели квартир по предварительным договорам, либо участники ПДДУ, приобретатели векселей и другие граждане, обманутые застройщиками.

Требования участников таких сделок о передаче жилья или возврате средств приравниваются к требованиям дольщиков по 214-ФЗ.

На основе этих норм закона, ПДКП, ПДДУ и другие соглашения приравниваются к ДДУ, и право покупателей претендовать на получение средств или жилое помещение признается.  Однако, в любом судебном процессе могут возникнуть неприятные  сюрпризы.  Поэтому заранее гарантировать положительное решение суда невозможно.

Кроме того, признание права еще не означает получение средств или жилья. Банкротство застройщика надолго остановит все его стройки.  Если же имели место двойные продажи, покупатель может вообще не получить жилье.  Даже если вместо этого получится вернуть уплаченные средства, они могут значительно обесцениться за прошедшее время.

Заключение ПДКП

Если покупатель все же желает рискнуть, нужно хотя бы правильно заключить предварительный договор купли-продажи с застройщиком.  Согласно статье 429 Гражданского кодекса РФ, в нем должны содержаться существенные условия основного ДКП:

  • подробное описание жилого помещения;
  • его цена;
  • срок заключения основного ДКП.

Эти условия должны быть сформулированы точно и недвусмысленно.

Для покупателя выгодно, если ПДКП будет максимально похож на договор долевого участия.  То есть, в нем должно быть указано, что жилье приобретается в новостройке и передается покупателю после ввода дома в эксплуатацию.  В этом случае при возникновении проблем с застройщиком есть отличный выход  — признание предварительного договора договором долевого участия.

Подписание основного ДКП

По наступлении установленного предварительным договором срока, стороны должны заключить основной договор купли-продажи.  В нем приводится:

  • полное описание квартиры;
  • порядок уплаты оставшейся части цены;
  • дальнейшие действия сторон по регистрации перехода права собственности к покупателю;
  • если по ПДКП был уплачен обеспечительный взнос, основной ДКП должен содержать условие о его зачете в счет цены.

Основной ДКП не подлежит регистрации.  Однако в Росреестр все же придется обратиться – право собственности покупателя на квартиру возникнет только после его регистрации.

Образец ПДКП

Образец предварительного договора купли-продажи квартиры с застройщиком и основного ДКП вы можете изучить на нашем сайте.

Особые случаи заключения ПДКП

У покупателя может возникнуть желание оплатить квартиру материнским капиталом.

 Но нужно учитывать, что использование материнского капитала может осуществляться только при полном соблюдении законодательства – иначе сделка не будет одобрена.

  Поэтому заключение предварительного договора купли продажи с участием в сделке материнского капитала возможно лишь в случае, если дом уже введен в эксплуатацию.  На этапе строительства это будет незаконным.

Аналогичная ситуация складывается в случае покупки квартиры от имени несовершеннолетнего.  Предварительный договор купли-продажи квартиры с участием несовершеннолетнего заключается с согласия органа опеки и попечительства (как правило, это местный муниципалитет).  Сделку не одобрят в случае, если застройщик не имеет права заключать ПДКП.

По предварительному договору купли-продажи новостройки могут предлагаться по очень  низкой цене.  Поэтому эта схема становится очень привлекательной для покупателя.  Однако никогда не стоит забывать о сопутствующих рисках – возможно, предоставленная скидка того не стоит.

Проконсультируйтесь с юристом и узнайте, как правильно действовать именно в Вашей ситуации:

Источник: https://fz214fz.ru/dolshiku/pdkp

Знайте о своих правах
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: