Когда по закону договор купли продажи квартиры рк считается недействительным

Содержание
  1. Почему сделка может стать недействительной
  2. Факторы риска
  3. Как обезопасить сделку?
  4. Существует ли мирный способ?
  5. Признание договора купли-продажи недействительным 2020
  6. Основания признания договора купли продажи недействительным
  7. Какие сделки считаются ничтожными:
  8. Какие сделки считаются оспоримыми:
  9. Срок исковой давности для оспаривания сделки
  10. Исковое заявление о признании договора купли-продажи недействительным
  11. Услуги юристовпо оспариванию сделки:
  12. Расторжение договора купли-продажи картиры – все, что нужно знать продавцу и покупателю
  13. Образец расторжения договора купли-продажи недвижимости
  14. Что говорит закон?
  15. Договор на продажу квартиры расторгнут — что дальше?
  16. Какое влияние оказывает девальвация?
  17. Как признать типовой договор купли-продажи квартиры недействительным?
  18. Кто компенсирует ущерб?
  19. Чем отличается недействительность от расторжения?
  20. Если квартиру продали давно
  21. Когда закон признает договор купли-продажи квартиры недействительным
  22. Неоспоримые критерии недействительности сделки 
  23. Какие еще могут быть основания? 
  24. Важный момент: иск или прямое указание?
  25. Каковы последствия? 
  26. Когда по закону договор купли продажи квартиры рк считается недействительным
  27. Признание сделки купли-продажи недействительной
  28. Признание договора купли-продажи недействительным
  29. Основания и последствия признания сделки купли-продажи квартиры недействительной
  30. Признание сделки недействительной: правовые нюансы
  31. Типовой договор купли-продажи квартиры
  32. Признание договора купли продажи недействительным
  33. Можно ли признать сделку купли-продажи недействительной?
  34. В каком случае сделку с недвижимостью могут признать недействительной?

Почему сделка может стать недействительной

Когда по закону договор купли продажи квартиры рк считается недействительным

Ирина Милаярова | krisha.kz

Случаи, когда сделка купли-продажи признаётся недействительной, встречаются на рынке недвижимости всё чаще.
Причин тому несколько. Это и банальная неосведомлённость сторон о последствиях своих решений, и ошибки составления договоров, а зачастую и умышленные действия недоброжелателей.

Сборники судебных актов регулярно пополняются новыми делами, за сухими канцелярскими формулировками которых чей-то печальный опыт: лишился купленной квартиры, пришлось вернуть приобретённый дом, участок оказался чужим и т. д.
Юрист «Крыши» Бахыт Касымбеков рассказал о том, как избежать скандальных тяжб и отстоять свои права.

Факторы риска

Несмотря на все сложности и нюансы гражданского законодательства, есть чуть более 10 основных моментов, которые необходимо знать продавцам и покупателям.

В целом проблемные сделки делят на две категории: ничтожные — когда допускалось прямое нарушение закона (например, обман, мошенничество, уклонение от обязательств одной из сторон и др.

, основания, о которых упоминается в отдельной статье ГК) и оспоримые — когда ситуации не были предусмотрены законодательными актами, законы, казалось бы, не нарушены, а конфликт всё же возник.

Такие случаи рассматриваются в суде по другой схеме (статьи 157, 158 ГК РК).

Однако из судебной практики видно, что не всё так просто. Споры, кстати, могут возникнуть и относительно ничтожности сделки. В этом случае её правомерность будет устанавливать суд.

Критерии недействительности сделок, которые являются основанием для расторжения договора купли-продажи, изложены в 159-й статье ГК РК.
Среди них — отсутствие разрешения или его недействительность, например, если квартира продана по доверенности, срок которой истёк.

Предусмотрена законом защита имущественных интересов несовершеннолетних и недееспособных людей.
Сделки с участием последней группы населения нередко оспариваются по иску опекунов. Известны случаи, когда человека признавали недееспособным только после того, как тот провернул сделку, в итоге договор купли-продажи объявлялся недействительным.

Отдельно выделяют факты, когда прежде адекватный человек находился в изменённом состоянии и не понимал значения своих действий. Претензии может предъявить сам потерпевший или, в случае его смерти, наследники, родственники и другие заинтересованные стороны.
Истории о продаже недвижимости в состоянии аффекта, алкогольного, наркотического опьянения, увы, всё ещё встречаются.

Сделка, совершённая вследствие заблуждения, также признаётся недействительной. Однако в этом деле суд будет учитывать, о какой именно оплошности идёт речь.
Если выяснится, что неведение стало следствием беспечности и грубой неосторожности либо является предпринимательским риском, в иске могут отказать.

Разумеется, незаконны операции, проведённые под влиянием насилия и угроз, и так называемые кабальные сделки, когда решение принималось на крайне невыгодных условиях, которыми умело воспользовалась другая сторона.

Кроме того, бывают мнимые и притворные сделки. Мнимая совершается для видимости, а притворная прикрывает другую сделку.

Как обезопасить сделку?

Бахыт Касымбеков

юрист

Чаще всего сделки признаются недействительными вследствие признания продавца лицом, не осознававшим условий сделки (например, со стариками) и при ущемлении прав какого-либо из наследников.

Если есть хоть малейшие сомнения в адекватности участника сделки или в роли продавца — человек преклонного возраста, необходимо потребовать документы об отсутствии психиатрических заболеваний, наркотической зависимости или алкоголизма.

Лиц пожилого возраста можно попросить представить справку из медицинского учреждения о состоянии здоровья.

Если недвижимость была получена в наследство, необходимо убедиться, что никого из наследников не обошли при унаследовании.

Также при заключении договора с доверенным лицом желательно обсудить условия сделки с хозяином имущества, чтобы исключить возможность злоупотребления полномочиями представителем.

Если спорная ситуация всё-таки возникла, важно помнить, что, прежде чем обратиться с исковым заявлением в суд, придётся уведомить оппонента о своём намерении расторгнуть договор. Инстанция будет рассматривать дело только при наличии отказа либо если письмо осталось без ответа (установленный срок составляет 30 дней).

Согласно статье 401 Гражданского кодекса РК, договор может быть расторгнут одной из сторон при существенном нарушении условий вторым участником, в частности если идёт речь о весомом материальном ущербе.

Срок исковой давности в большинстве случаев составляет три года с момента обнаружения несоответствия. Исключение — сделки, совершённые под влиянием обмана, насилия, угрозы и др. В этом случае иск на признание принимается в течение года с момента, как одной из сторон стало известно о нарушении.

Существует ли мирный способ?

Впрочем, расторжение договора купли-продажи иногда происходит и без суда. Разумеется, это возможно лишь в том случае, если обе стороны согласны на это.

Процесс расторжения сделки в таком случае прост: в присутствии нотариуса составляется соглашение о расторжении, регистрируется, после чего каждая из сторон остаётся при своём — продавец с недвижимостью, покупатель с деньгами. Стоит такая процедура 10 МРП, то есть 22 690 тенге.

Редакция надеется, что эти советы, а также опубликованные ранее правила безопасной покупки и критерии выбора жилья помогут вам избежать неприятных ситуаций и все сделки с недвижимостью будут благополучными!

Источник: https://krisha.kz/content/articles/2017/pochemu-sdelka-mozhet-stat-nedeystvitel-noy

Признание договора купли-продажи недействительным 2020

Когда по закону договор купли продажи квартиры рк считается недействительным

Основания признания договора купли-продажи недействительным
Какие сделки считаются ничтожными
Какие сделки считаются оспоримыми
Срок исковой давности для оспаривания сделки
Исковое заявление о признании договора купли продажи недействительным

Часто люди, не зная с чего начать и сомневаясь в договоре купли-продажи, задаются рядом таких вопросов как:

  • Можно ли оспорить договор купли продажи квартиры
  • Как отменить сделку купли-продажи квартиры после регистрации
  • Признание недействительным договора купли-продажи земельного участка
  • Как признать недействительным договор купли-продажи автомобиля
  • Каковы причины признания сделки купли-продажи квартиры недействительной
  • Срок давности оспаривания договора купли-продажи
  • В каких случаях можно оспорить договор купли-продажи квартиры

Оспаривание договора купли-продажи необходимо отличать от его расторжения, поскольку для расторжения сделки законом предусмотрены совершенно иные основания, кроме того, любой договор может быть расторгнут по соглашению сторон.

Иначе обстоит дело с оспариванием договора.

Оспорить гражданско-правовую сделку можно только в суде, никакой другой государственный орган не уполномочен устанавливать недействительность сделки.

Оспорить можно любую сделку гражданско-правового характера, но для этого нужны четкие законные основания.

Как признать договор купли-продажи недействительным? Консультация юриста по телефону.Тел.+7 (812) 989-47-47
Консультация по телефону

Основания признания договора купли продажи недействительным

В первую очередь, необходимо понимать по каким основаниям можно оспорить договор купли-продажи.

Договор купли-продажи – это двусторонняя сделка, на которую распространяются положения Гражданского кодекса РФ о недействительности и ничтожности сделок.

Законом установлен перечень оснований для признания договора недействительным, а также сроки, в течение которых сделку можно оспорить в суде.

Установленный законом перечень оснований для оспаривания сделок является исчерпывающим, то есть не подлежит расширительному толкованию.

Чем отличаются оспоримые сделки от ничтожных:

  • Ничтожная сделка недействительна сама по себе, изначально, не зависимо от признания ее таковой судом. В суде можно предъявить требования о применении последствий ничтожности такой сделки, либо о признании ее недействительной.
  • Оспоримая сделка является недействительной только в случае признания ее таковой судом.

Какие сделки считаются ничтожными:

  • Сделка не соответствует требованиям закона (по форме и содержанию) и одновременно посягает на публичные интересы или интересы третьих лиц
  • Сделка совершена с целью, которая заведомо противоречит основам правопорядка или нравственности
  • Сделка совершена лишь для вида, то есть является мнимой
  • Сделка совершена с целью прикрыть совершенно другую сделку, то есть является притворной (например, договор дарения прикрывает собой куплю-продажу)
  • Сделка совершена лицом, которое признано судом недееспособным по причине психического расстройства, либо лицом, которое на момент заключения договора не достигло 14-летнего возраста (исключая мелкие бытовые сделки малолетнего)

Какие сделки считаются оспоримыми:

  • Сделка, заключена лицом, возраст которого от 14 до 18 лет, при этом не получено согласие родителей (попечителей, усыновителей), в случаях, если такое согласие по закону является обязательным. (Примечание: без согласия родителей такие граждане могут самостоятельно распоряжаться своей стипендией и иным заработком, осуществлять свои авторские права, совершать мелкие бытовые сделки. Во всех остальных случаях письменное согласие родителей на совершение сделки обязательно).
  • Сделка совершена ограниченно дееспособным (признанным таковым решением суда), без письменного согласия его попечителя, либо если сделка не одобрена попечителем письменно после ее заключения. (Примечание: такие лица самостоятельно могут совершать только мелкие бытовые сделки и/или распоряжаться своим заработком).
  • Сделка совершена лицом, которое юридически дееспособно, но на момент ее подписания не могло отдавать отчет своим действиям и руководить ими в силу психического расстройства, либо если такой гражданин уже после заключения сделки признан судом недееспособным или ограниченно дееспособным, и является доказанным тот факт, что и на момент заключения договора он также не понимал значения своих действий.
  • Сделка совершена под влиянием угрозы, насилия или неблагоприятных обстоятельств. (Примечание: Параллельно необходимо обращаться с соответствующим заявлением в правоохранительные органы).
  • Сделка совершена под влиянием обмана, то есть, заключая договор другая сторона намерено умолчала об обстоятельствах, о которых обязательно должна была сообщить потерпевшему. Если обман исходил от третьего лица, не являющегося стороной сделки, то для признания судом такой сделки недействительной необходимо доказать, что вторая сторона сделки знала или должна была знать об обмане.
  • Сделка является кабальной, то есть заключена гражданином вынужденно, в результате стечения тяжелых обстоятельств и на крайне невыгодных для этого лица условиях, чем воспользовалась другая сторона.
  • При совершении сделки лицо существенно заблуждалось относительно: предмета или природы сделки; введено в заблуждение касательно личности второй стороны договора или другого лица, связанного со сделкой. При этом следует помнить, что заблуждение относительно мотивов сделки не влечет ее недействительность.

Срок исковой давности для оспаривания сделки

Законом отдельно установлены сроки исковой давности по недействительным сделкам (ст. 181 ГК РФ).

В зависимости от того, является ли сделка оспоримой или ничтожной, срок исковой давности составляет:

  • 1 год – по оспоримым сделкам. Срок течет с момента, когда истец узнал или должен был узнать об обстоятельствах, которые служат основанием для признания сделки недействительной, либо со дня, когда прекратились или угроза, под давлением которых был заключен договор.
  • 3 года — по ничтожным сделкам. Срок течет с момента, когда сделка начала исполняться сторонами. Если сделку оспаривает лицо, не являющееся ее стороной – данный срок исчисляется с того момента, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале исполнения сделки, при том, что общий срок давности для подачи иска третьим лицом не может превышать 10 лет. Это значит, что если третье лицо, не являющееся стороной данной сделки, хочет оспорить договор купли-продажи квартиры по истечении 10 лет, то даже при условии, что истец узнал о начале ее исполнения спустя 10 лет, суд может применить к таким требованиям срок исковой давности.

Можно ли оспорить договор купли-продажи? Юрист ответит на ваши вопросы.Тел.+7 (812) 989-47-47
Консультация по телефону

Срок исковой давности является материальным сроком, а потому его пропуск сам по себе не лишает сторону права обращения в суд с соответствующим требованием, суд в любом случае обязан принять иск к своему производству и возбудить гражданское дело.

Данный срок может быть применен судом только по заявлению ответчика. То есть, если ответчик не заявит о пропуске истцом срока исковой давности, суд не вправе его применить по своему усмотрению, даже если пропуск срока является существенным.

В случае заявления ответчиком пропуск срока исковой давности является основанием для отказа в удовлетворении исковых требований в полном объеме, без исследования обстоятельств дела.

При этом, не забывайте, что в случае доказанности наличия уважительных причин срок исковой давности истцу может быть восстановлен судом.

Для этого в суде необходимо заявить ходатайство о восстановлении пропущенного срока исковой давности и представить четкие доказательства того, что срок пропущен по уважительной причине. Это могут быть длительная тяжелая болезнь, операция и другие обстоятельства, объективно не позволяющие истцу вовремя обратиться в суд за защитой своего нарушенного права.

Как видим, при наличии оснований, любую сделку, в том числе договор купли-продажи, можно оспорить в суде.

Для того, чтобы квалифицированно проконсультировать по вопросу возможности оспаривания сделки, юристу необходимо тщательно изучить соответствующие документы, и только после этого он может дать оценку сложившейся ситуации и правильно определить основания, по которым может быть оспорен конкретный договор.

Доказательства в суде должны представляться четко по заявленным основаниям, причем доказательственная база должна быть достаточно серьезной.

Это очень тонкий момент, следовательно, в особенностях доказывания в каждом конкретном случае может разобраться только грамотный юрист, специализирующийся в договорном праве и имеющий практический опыт применения законодательства о недействительности сделок.

Для того, чтобы успешно оспорить договор купли-продажи квартиры или иного имущества, нужно не только обладать определенным набором знаний гражданского законодательства о недействительности сделок, но и уметь применять эти знания на практике.

Ведение в суде спора об оспаривании договора купли-продажи, учитывая сложность таких споров, весьма разумно доверить грамотному практикующему юристу.

Исковое заявление о признании договора купли-продажи недействительным

Перед обращением в суд необходимо тщательно подготовиться к процессу — это сбор необходимых документов. В иске нужно четко и грамотно изложить свою правовую позицию, правильно сформулировать свои исковые требования, форма и содержание иска должны соответствовать требованиям статей 131-132 гражданского процессуального кодекса РФ.

Подсудность: Иск о признании недействительным договора купли-продажи недвижимого имущества, либо движимого имущества стоимостью выше пятидесяти тысяч рублей, подается в районный (городской) суд.

Территориальная подсудность зависит от того, какие требования заявлены в иске. Так, если заявлено только одно требование о признании сделки недействительной, то применяются общие правила подсудности – по месту жительства ответчика (ст.

28 ГПК РФ). Если в иск включены требования о применении последствий недействительности сделки и признании права на объект недвижимости – подсудность определяется в соответствии со ст. 30 ГПК РФ – по месту нахождения спорного имущества.

В любом случае, для правильного определения подсудности по данной категории споров следует придерживаться правил подсудности, установленных законом в статьях 28-32 ГПК РФ, с учетом предмета спора.

Кстати говоря, в правоприменительной практике российских судов решение вопросов о подсудности споров об оспаривании сделок с недвижимостью весьма неоднозначно, поэтому определение подсудности такого иска целесообразно доверить юристу.

Помните, соблюдение правил подсудности при обращении в суд очень важно, поскольку при неправильной подаче искового заявления, он может быть возвращен истцу.

Доказательства: В качестве доказательств в суде могут быть представлены любые письменные источники (личные документы, расписки, банковские выписки, судебные акты, иные документы, подтверждающие те или иные факты согласно заявленного в иске основания), свидетельские показания, фото и видео материалы, заключения экспертов и др.

Как уже говорилось выше, каждое отдельно взятое основание, по которому оспаривается договор, требует определённых доказательств. Нельзя нести в суд все подряд.

Оспаривание сделки – процесс сложный и тонкий, и самонадеянность в данном случае – не лучший помощник.

Лучше всего обратиться к юристу для получения квалифицированной юридической помощи.

Консультация юриста по гражданскому праву в СПб.Тел.+7 (812) 989-47-47
Консультация по телефону

Услуги юристовпо оспариванию сделки:

  • Составление искового заявления и иных процессуальных документов (ходатайств, заявлений, отзывов, возражений, жалоб и т.д.)
  • Подготовка к судебному процессу, помощь в сборе доказательственной базы
  • Предъявление иска в суд
  • Ведение дела в судах всех инстанций (первая инстанция, обжалование судебного акта в вышестоящих судах)

Юристы центра «ПетроЮрист» помогут выиграть ваш спор в суде. Записаться на консультацию вы можете позвонив по указанному на нашем сайте номеру.

Источник: https://zvonok-yuristu.ru/priznanie-dogovora-kupli-prodazhi-nedeystvitelnyim/

Расторжение договора купли-продажи картиры – все, что нужно знать продавцу и покупателю

Когда по закону договор купли продажи квартиры рк считается недействительным

27 сентября 25479

Иногда, после оформления договора купли-продажи недвижимости, одна из сторон желает его расторгнуть. Причиной тому может быть резкое подорожание жилья, продажа без разрешения всех владельцев, обнаружение новых фактов о техническом состоянии и т.д. В этом случае продавец/покупатель стремятся аннулировать сделку. Но стоит помнить, что основания для ее расторжения будут влиять на исход дела.

Образец расторжения договора купли-продажи недвижимости

Под расторжением подразумевается досрочное прекращение. Однако, это можно сделать только до регистрации документа, если стороны не выполнили зафиксированные в нем договоренности. В случае полного их исполнения расторжение договора уже невозможно. Но можно использовать другой способ — признать документ недействительным.

Как правило, основные обязательства указываются в договоре. К таковым относится:

  • расчет за жилье (касается покупателя);
  • выписка из квартиры и ее передача (касается продавца).

Также в договоре могут отображаться дополнительные обязательства — оплата продавцом коммунальных долгов, предоставление покупателем авансового платежа до определенной даты и др. Чтобы более детально разобраться в этом вопросе стоит изучить образец договора купли-продажи недвижимости РК.

Что говорит закон?

Статья 401 ГК Казахстана предусматривает 3 варианта расторжения договора.

1. По согласию сторон без привлечения суда.
При согласии двух сторон аннулировать договор купли-продажи квартиры, составляется обоюдное соглашение, которое заверят нотариус. Это самый простой способ расторжения сделки. Он предполагает прекращение еще неисполненного договора.

2. Через суд, если имеются спорные моменты либо претензии. Иск может подавать как один, так и другой участник.
Если между сторонами возник спор, тогда договор расторгается через суд.

Такая процедура имеет свои особенности, а именно:

  • перед подачей иска в одностороннем порядке, следует пообщаться с другой стороной и объяснить причины своих действий — возможно обязательства будут исполнены. Необходимо написать заявление о намерении расторгнуть договор на покупку квартиры с указанием причин;
  • если на протяжении 30 дней другая сторона не предпримет шаги по урегулированию спора, можно отправляться в суд.

Обратите внимание! Вместо 30 дней допустимо указание и другого срока. Поэтому следует тщательно прочитать договор.

3. Одностороннее расторжение, когда один из участников отказывается выполнять условия договора.
Человек может отказаться от договора даже при отсутствии претензий. Просто обстоятельства не позволяют выполнить его условия. Также сторона имеет право сделать отказ при отсутствии в документе сроков либо изменении актов, согласно которым он заключался.

Важно знать! Об одностороннем отказе другой участник предупреждается не позже, чем за 1 месяц.

Договор на продажу квартиры расторгнут — что дальше?

После оглашения постановления суда либо подписания соглашения обязательства сторон прекращаются. Признание договора расторгнутым дает право участникам требовать возмещения денег, имущества.

Если причиной расторжения документа послужило нарушение его пунктов, и одна из сторон понесла убытки, они тоже подлежат возмещению.

В решении суда должны указываться все проблемные моменты по каждому пункту договора.

Какое влияние оказывает девальвация?

После обесценивания казахстанской валюты по отношению к доллару, оказалось, что цена, отмеченная в договоре, стала меньше рыночной. Тогда продавец возможно пожелает разорвать договор и вернуть себе квартиру с целью ее дальнейшей продажи уже по новому курсу. Но является ли девальвация достаточным основанием для расторжения документа? Чем это может обернуться для покупателя?

В Гражданском Кодексе РК отсутствуют пункты, согласно которым рост валютных курсов признается основанием для расторжения договора. Подобные изменения вносятся лишь по разрешению сторон.

В законе также отмечено, что сделка с обязательной регистрацией признается совершенной с даты регистрации. Расторжение возможно по соглашению сторон или через суд по просьбе одной стороны, если другой участник существенно нарушил договор.

Нарушение считается существенным, если оно привело к такому ущербу, который в значительной мере лишил другую сторону того, что ей полагалось по договору.

Таким образом, у покупателя, добросовестно выполняющего условия договора, нет причин для волнения.

Как признать типовой договор купли-продажи квартиры недействительным?

Когда сделка признается недействительной, она автоматически аннулируется. Однако для подачи соответствующего иска требуются законные основания. Они прописаны в статье 159 ГК. Рассмотрим их детальнее.1. Отсутствует разрешение на проведение сделки. К примеру, продажей квартиры занимается не владелец, а его доверенное лицо.

Однако в самой доверенности нет полномочий на ее продажу.2. Владелец квартиры — ребенок, а ее продали без согласия матери/отца либо иного официального представителя ребенка.3. Недееспособность продавца либо покупателя по причине душевной болезни.

Но в данной ситуации суд аннулирует договор, если будет подтверждено, что недееспособность человека наступила еще до совершения сделки.4. При подписании договора покупатель/продавец был в неадекватном состоянии — тяжелое заболевание, ставшее причиной замутнения сознания, воздействие наркотиков или алкоголя и т.д. Тогда человек сам должен обратиться в суд.

В случае его смерти, подать в суд имеют право заинтересованные лица (к примеру, дети).5. Одну из сторон ввели в заблуждение. К примеру, относительно качества квартиры. Договор не может быть аннулирован, если заблуждение явилось следствием халатности.6. «Кабальная сделка».

То есть, когда один из участников подписал договор с невыгодными условиями из-за определенных обстоятельств, а другая сторона воспользовалась этой ситуацией.7. Владелец — недееспособный человек либо ребенок, а договор подписан уполномоченным лицом с целью собственной выгоды.8. Сделка совершена путем принуждения, обмана, применения силы.9.

Представители сторон заключили между собой злостное соглашение, тогда как покупатель и собственник недвижимости не владели всей информацией.

10. Форма договора купли-продажи квартиры и его содержание не соответствует действующему законодательству.

Кто компенсирует ущерб?

После признания сделки недействительной каждый ее участник обязан вернуть все, что получил по договору. Если одна из сторон признается мошенником (чаще всего, это продавец), у нее не получится вернуть недвижимость. Его конфискует государство.
Если один участник виновен в расторжении сделки и нанес ущерб другой стороне, суд взыщет с него компенсацию.

Чем отличается недействительность от расторжения?

Признание сделки недействительной находится в компетенции суда, а ее расторжение происходит по согласию сторон без привлечения суда. Но в обоих случаях последствия будут одинаковыми.

Если квартиру продали давно

Для предоставления заявления о признании сделки недействительной отводится 12 месяцев с момента возникновения законных оснований. В случае подписания документа через угрозы — 12 месяцев с момента прекращения угроз.

Источник: https://info.homsters.kz/rastorzhenie-dogovora-kupli-prodazhi-kartiryi-vse-chto-nuzhno-znat-prodavtsu-pokupatelyu/

Когда закон признает договор купли-продажи квартиры недействительным

Когда по закону договор купли продажи квартиры рк считается недействительным

Согласно статье 157 ГК РК недействительная сделка — это сделка, совершенная с нарушениями требований к форме, участникам, содержанию. На практике такое случается и с договорами купли-продажи.

Например, в квартире сделан косметический ремонт, но на проверку все оказывается в аварийном состоянии. Или же мошенническая схема — квартира продана не ее хозяином. И еще масса самых разных ситуаций, когда приходится через суд признавать сделку недействительной. Портал kn.

kz предлагает разобраться, в каком случае признается недействительность. 

Как проверить квартиру перед покупкой: документы на жилье, собственники >>>

Неоспоримые критерии недействительности сделки 

По статье 158 ГК РК очевидно, что сделка недействительна, если не соответствует закону:

  1. Совершена заведомо с преступной целью, нарушением правопорядка и нравственности (фальшивые, подложные документы и т.д.).
  2. Противоречит нормам действующего законодательства (без злого умысла).
  3. Совершена, чтобы уклониться от обязательств, ответственности перед третьим лицом, государством, и второй участник сделки об этом знал. В этой ситуации государство может выступить как заявитель.

В этих трех случаях не придется даже подавать иск — вне зависимости от желания участников сделки, суд признает ее недействительной. 

Налог с продажи квартиры в РК в 2017 году >>>

Какие еще могут быть основания? 

По статье 159 ГК РК есть еще 8 случаев-оснований считать договор купли-продажи квартиры, дома недействительным. 

ФакторОписаниеПример ситуации
Нет разрешенияНа сделку не получили разрешение или срок разрешения уже вышелКвартира продана по доверенности, у которой истек срок действия
Участник сделки — несовершеннолетнийЕсли нет разрешения от органов опеки и попечительстваОпекун продал квартиру ребенка в обход органов опеки
Участник сделки — недееспособныйПо иску опекуна, если человек признан недееспособным уже после совершения сделкиДочь доказала посредством мед.обследования, что пожилая мать на момент продажи квартиры уже находилась в состоянии старческого слабоумия и не могла осознавать свои действия. Договор купли-продажи признают недействительным
Участник сделки — ограничен в дееспособностиПо иску попечителяКвартиру продал человек, признанный судом ограниченно дееспособным
Участник сделки находился в состоянии, когда не понимал значение своих действийУчастник сделки в состоянии аффекта, алкогольного, наркотического опьянения и т.д.Мужчина не понимал значения своих действий, поскольку был пьян при совершении сделки. После его смерти дети подали в суд на признание сделки недействительной
Участника сделки ввели в заблуждениеИск подает участник, находившийся в состоянии заблуждения.Довольно редкое условие для сделки купли-продажи, поскольку условия сделки известны всем. Может действовать в отношении пожилых людей, дееспособных несовершеннолетних или же при особых условиях продажи (например, рассрочка)
Обман, насилие, запугивание и сделка из-за тяжелых обстоятельств на невыгодных условияхВ данном случае иск подает потерпевший, это часто криминальная ситуация Например, человеку срочно нужны были деньги на лечение, и он продал жилье в 10 раз дешевле, чем его реальная стоимости. Или человека заставили под угрозой подписать договор.
Злонамеренное соглашение, недобросовестный представительПредставитель одной стороны сговорился с другой стороной злоумышенно. Недобросовестный представитель возмещает убыткиНа основании доверенности была продана квартира на выгодных покупателю условиях по сговору доверенного и покупателя. Владелец квартиры не знал, на каких условиях продано жилье. И подал иск в суд.

Также суд может признать договор купли-продажи мнимой или притворной сделкой. Мнимая сделка совершается для видимости, юридические последствия она не вызывает. Притворная сделка прикрывает другую сделку.

Договор дарения в РК: дарственная на квартиру >>>

Важный момент: иск или прямое указание?

Заметьте, что сделка может быть признана недействительной или по иску одной из сторон, или просто по факту указания на это в законе. Например:

  1. Случай 1 — договор купли-продажи составлен неверно, есть ошибки в фактах (претензии к форме и содержанию) и просрочена доверенность на продажу.
  2. Случай 2 — продавший квартиру человек оказался недееспособным. Это выяснилось спустя какое-то время после совершения сделки. Здесь признание сделки недействительной возможно по решению суда только с подачи иска заинтересованной стороной (например, родственниками недееспособного продавца). Нужно доказывать, проводить экспертизу.

Таким образом, нужно различать случаи недействительности договора купли-продажи в силу прямого указания в законе (ничтожные сделки) и в силу иска заинтересованного (пострадавшего) лица (оспоримые сделки). 

О том, какие нюансы необходимо учесть при оформлении сделки купли-продажи квартиры, читайте в статье.

Каковы последствия? 

Что происходит с квартирой при признании сделки недействительной? По закону каждый участник сделки должен возвратить все полученное в натуре или возместить стоимость. Если у сделки есть криминальный оттенок, то у злоумышленника конфискуют предмет сделки по решению или приговору суда.

После признания договора купли-продажи недействительным суд может постановить:

  1. Продавцу вернуть покупателю деньги, покупатель возвращает квартиру. Вернуть все, как было.
  2. Если есть доказанные элементы мошенничества с одной стороны, то деньги или недвижимость конфискуется — смотря кто смошенничал, продавец или покупатель? Пострадавшей стороне возвращается ее имущество.
  3. Если купля-продажа совершена по умышленному незаконному сговору между продавцом и покупателем, то и деньги, и недвижимость конфискуются государством.

Иск на признание сделок, совершенных под угрозой, обманом, насилием, недействительной нужно подать в течение 1 года с момента осуществления.

Информационная служба kn.kz

Источник: https://www.kn.kz/article/618/

Когда по закону договор купли продажи квартиры рк считается недействительным

Когда по закону договор купли продажи квартиры рк считается недействительным

Может действовать в отношении пожилых людей, дееспособных несовершеннолетних или же при особых условиях продажи (например, рассрочка) Обман, насилие, запугивание и сделка из-за тяжелых обстоятельств на невыгодных условиях В данном случае иск подает потерпевший, это часто криминальная ситуация Например, человеку срочно нужны были деньги на лечение, и он продал жилье в 10 раз дешевле, чем его реальная стоимости. Или человека заставили под угрозой подписать договор. Злонамеренное соглашение, недобросовестный представитель Представитель одной стороны сговорился с другой стороной злоумышенно. Недобросовестный представитель возмещает убытки На основании доверенности была продана квартира на выгодных покупателю условиях по сговору доверенного и покупателя. Владелец квартиры не знал, на каких условиях продано жилье. И подал иск в суд.

Важно

Покупка комнаты: изучаем подводные камни Комнаты в питерских коммуналках пользовались стабильным спросом во все времена и считались разменной Еще одно существенное отличие: спор о ничтожности сделки купли-продажи может возбудить, например, прокуратура. Что касается оспоримых сделок, то тут, по закону, инициатива должна исходить непосредственно от сторон заключенной сделки.

Ничтожные варианты Ничтожные сделки не обязательно связаны с откровенным мошенничеством. К ним относятся, например, притворные сделки. Когда, скажем, стороны заключают договор дарения (безвозмездный по определению), а по факту имеет место передача денег за жилье.
На подобные ухищрения люди идут по разным причинам. Если продавцом и покупателем являются близкие родственники (допустим братья), у них может быть соблазн формально оформить дарственную, а денежные средства передать «просто так».

Признание сделки купли-продажи недействительной

В ряде случаев, когда, например, было совершено мошенничество, покупатель жилплощади может и вовсе остаться без денег. Но преступления на рынке недвижимости – отдельная тема, не будем сейчас ее касаться.

Внимание

Даже предварительная экспертиза документов не гарантирует, что в будущем сделку не признают недействительной. Поэтому эксперты советуют страховать риск утраты права собственности Отменить можно и безвозмездную сделку.

Так, при дарении жилплощади, как известно, даритель должен получить согласие второго супруга. А тот, допустим, признан умершим или без вести пропавшим.

Тогда подаренная квартира просто возвращается к прежнему хозяину.

Признание договора купли-продажи недействительным

Если же недействительность сделки должна быть подтверждена судом, то она считается оспоримой.

Признать недействительность сделки купли-продажи через суд возможно в случаях, когда: — один из ее участников оказался несовершеннолетним; — один из ее участников оказался ограниченным в дееспособности в соответствии с установленной для этого процедурой; — в сделке участвовало лицо, не способное осознавать последствия ее совершения, осознавать свои действия и осуществлять руководство ими; — одна из сторон заблуждалась; — сделка была совершена в результате насилия, обмана, применения угроз и прочих совершенных любой из ее сторон правонарушений; Этот перечень не является закрытым, причем даже основания из данного перечня необходимо будет в суде доказывать с использованием различной документации, показаний свидетелей, заключений экспертов, записей на видеокамеру и магнитофон.

Основания и последствия признания сделки купли-продажи квартиры недействительной

Последствия признания сделки купли-продажи квартиры недействительной В случае признания сделки купли-продажи квартиры недействительной возможны следующие решения суда: — продавец получает свою квартиру назад, а покупатель получает всю денежную сумму, которая была указана в договоре купли-продажи квартиры (двухсторонняя реституция);- при наличии умысла на достижение недействительной сделки у одной из сторон все полученное по сделке возвращается потерпевшей стороне, а все полученное или причитающееся виновной стороне подлежит взысканию в доход государства (односторонняя реституция с конфискацией);- при наличии умысла на достижение недействительной сделки у обеих сторон все полученное по сделке изымается в доход государства (конфискация);- запрет дальнейшего исполнения (ст. 157 ГК РК).

Признание сделки недействительной: правовые нюансы

В свою очередь, любая из недействительных конкретных сделок может быть квалифицировано как ничтожная или же оспоримая, что зависит от того, при каких фактических обстоятельствах был заключен договор, во исполнение которого она состоялась. В зависимости от этого определяется, нужно ли обращаться в суд, или таковая необходимость отсутствует.

Сделка, которую российское законодательство квалифицирует как ничтожную, уже с момента ее совершения недействительна, и подтверждать этот факт судебным решением не требуется. В суд в таких случаях обращаются только для того, чтобы вернуть все, что получили стороны такой сделки.

1) Обнаружение, что сделка совершена недееспособным лицом, причем недееспособность должна быть подтверждена судебным решением. 2) Обнаружение нарушений требований закона при совершении сделки.

Типовой договор купли-продажи квартиры

Вернуться назад на Договор купли продажиСитуации, когда уже после покупки/продажи квартиры продавец желает получить назад проданную квартиру, а покупатель — деньги, встречаются довольно часто.

Причины для этого могут быть разными: изменилась стоимость недвижимости на рынке, и прибыль от продажи оказалась незначительной; покупатель после въезда в квартиру обнаружил, что жилье непригодно для проживания (к примеру, промерзают стены, течет крыша).

Во всех случаях расторжение договора и получение квартиры или денег обратно возможно только по решению суда. И при заключении договора купли-продажи квартиры необходимо иметь в виду, в каких случаях закон определяет сделку недействительной.

Признание договора купли продажи недействительным

Если ни у одной из сторон, заключавшей договор, не было умысла совершать сделку с нарушением законодательства, то обе они обязаны возвратить полученное друг другу. Если же данный возврат невозможен, то его необходимо заменить денежной компенсацией.
Если одна из сторон все же имела противоправный умысел, то суд может применить к ней меры, предусматривающие конфискацию.

То есть, к исходному положению по заключенной сделке вернется только один. Если же обе стороны при заключении договора купли-продажи недвижимого имущества действовали, умышленно нарушая закон, то все ими полученное конфискуется в пользу государства.

Для некоторых cделок законодатель предусмотрел дополнительные имущественные последствия, которые выражаются в возмещении убытков потерпевшей стороне.

Можно ли признать сделку купли-продажи недействительной?

Налог с продажи квартиры в РК в 2017 году Какие еще могут быть основания? По статье 159 ГК РК есть еще 8 случаев-оснований считать договор купли-продажи квартиры, дома недействительным.

Фактор Описание Пример ситуации Нет разрешения На сделку не получили разрешение или срок разрешения уже вышел Квартира продана по доверенности, у которой истек срок действия Участник сделки — несовершеннолетний Если нет разрешения от органов опеки и попечительства Опекун продал квартиру ребенка в обход органов опеки Участник сделки — недееспособный По иску опекуна, если человек признан недееспособным уже после совершения сделки Дочь доказала посредством мед.обследования, что пожилая мать на момент продажи квартиры уже находилась в состоянии старческого слабоумия и не могла осознавать свои действия.

В каком случае сделку с недвижимостью могут признать недействительной?

Ситуации, когда заключенная сделка купли-продажи признается судом недействительной, случаются на рынке недвижимости не так уж редко.

Кто может оспорить сделку, на что следует обратить внимание при подписании договора и как снизить риски – разбирались журналисты БН.

Есть целый ряд причин, по которым ранее заключенная сделка и зарегистрированное право собственности могут быть признаны недействительными. Но прежде чем мы поговорим о них, нужно разграничить понятия ничтожных и оспоримых сделок.

Первые являются недействительными априори. То есть если, к примеру, будет установлено, что гражданин продал квартиру по поддельной доверенности, суд однозначно признает такую сделку неправомочной. С оспоримыми сделками сложнее: тут заранее неизвестно, в чью пользу будет вынесено решение.

Судья будет учитывать целый комплекс факторов, доводы сторон и пр.
Судебное разбирательство может быть инициировано также органами опеки и попечительства.

Экспертиза покажет Как отмечает директор департамента новостроек NAI Becar Полина Яковлева, сделка признается недействительной (ничтожной) и в случае, если продавец на момент заключения договора являлся недееспособным.

То есть либо был слишком молод (до 18 лет участвовать в сделках можно только с письменного согласия родителей), либо страдал психическим расстройством. Впрочем, в первом случае сделка, скорее всего, до финала и не дойдет, так как без нужных подписей Росреестр в регистрации откажет. А вот с заболеваниями психического характера все довольно сложно.

Источник: https://1privilege.ru/kogda-po-zakonu-dogovor-kupli-prodazhi-kvartiry-rk-schitaetsya-nedejstvitelnym/

Знайте о своих правах
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: