Можно ли торговаться коммисию агенства недвижимости

Содержание
  1. Покупка недвижимости через риелторов: право или обязанность?
  2. Как услуги риэлтора появляются в сделке для покупателя
  3. Кто должен платить риэлтору, покупатель или продавец
  4. Как услуги риэлтора преподносятся продавцу
  5. Кто оплачивает риэлтора
  6. Кто платит риэлтору при продаже квартиры
  7. Кто платит риэлтору при покупке квартиры
  8. Как работают агентства недвижимости по продаже квартир » Схемы риэлторов
  9. Что такое агентство недвижимости
  10. Типы агентств недвижимости
  11. Чем риэлтор занимается в агентстве
  12. Поиск клиентов
  13. Оформление договора на услуги
  14. Реклама
  15. Показы объектов
  16. Проверка документов на юридическую чистоту
  17. Оформление сделки
  18. Как все успеть?
  19. Скрытая комиссия. Дополнительный заработок риэлтора или мошенничество
  20. Варианты получения скрытой комиссии
  21. Комиссия взымается с продавца
  22. Комиссия взымается с покупателя
  23. Как удается обмануть клиента
  24. Действия риэлтора глазами закона
  25. Можно ли вернуть деньги
  26. Как предотвратить обман
  27. Нюансы продажи квартиры с помощью риэлторов. Как происходит процедура и сколько берут агенты?
  28. Что входит в обязанности агента?
  29. Сколько берут комиссионных?
  30. Кто платит?
  31. Приобретение по ипотеке
  32. От чего зависит стоимость за помощь специалиста?
  33. От каких факторов зависит процент?
  34. Цена через агентство
  35. Принцип работы на начальном этапе
  36. Поиск покупателей
  37. Личная встреча
  38. Процедура заключения и оформления пошагово
  39. Ожидания клиента
  40. Оформление и получение денег
  41. Может ли сделка состояться без согласия хозяина?
  42. Процент за продажу одного жилья и покупку другого?
  43. Можно ли торговаться насчет комиссии?
  44. Не верь риелтору: как и зачем агенты обманывают своих клиентов
  45. Вам врут про риски
  46. Вас хотят обокрасть
  47. Ваш риелтор не умеет работать
  48. Как же быть, если все врут?

Покупка недвижимости через риелторов: право или обязанность?

Можно ли торговаться коммисию агенства недвижимости

10 ноября 2020 GetHom эксперт 27 858

Иногда бывает сложно понять, кто на самом деле платит комиссию риэлтору – продавец, покупатель или услуга риэлтора для кого-то бесплатна.

В чём вообще заключается услуга риэлтора и как он появляется в сделке, если никто его не приглашал. Разберем внимательно варианты оплаты стоимости комиссионных посредника при продаже и покупке квартиры.

Подскажем как определить, кто именно оплачивает услуги риэлтора в сделке и проведем детальный анализ.

В конце статьи вы поймёте, что на самом деле риэлтор получает оплату из ваших денег, даже если вы думаете что это не так.

Если риэлтор участвует в сделке и навязывает вам свои услуги, говоря, что они бесплатны, то это просто психологический приём.

Бесплатно посредники и агентства недвижимости не работают, просто деньги спрятаны за уловками и не правдивыми обещаниями. Ниже мы расскажем, почему комиссию берут с покупателя квартиры и почему это деньги продавца.

Как услуги риэлтора появляются в сделке для покупателя

В подавляющем большинстве случаев покупатели сами к риэлтору не обращаются – они наоборот пытаются найти квартиру без посредников. 95% покупателей видеть посредника в сделке не хотят из-за большой комиссии.

Но риэлтор со своими услугами сам появляется между продавцом и покупателем и всё это благодаря обману. Это давняя и проверенная схема посредников как проникнуть в сделку и вынудить заплатить комиссию.

В этом и состоит работа риэлтора – заработать себе 2-3 тысячи долларов, даже тогда, когда его никто не звал.

Схема называется тысячи объявлений. Посредник просто находит объявление от хозяина, копирует фотографии и выставляет эту же квартиру, но уже со своими номерами телефонов. Так сделают сотни посредников по всему городу.

В итоге объявление хозяина опускается далеко в поиске на сайтах недвижимости и его просто не могут найти обычные клиенты. Покупатель позвонит одному из риэлторов и его заставят оплатить услуги риэлтора и полную комиссию в 5%, потому что объявления посредников всегда вверху.

Почитайте статью ниже – многое станет понятно о работе риэлторов.

Статья по теме: Как обманывают риэлторы – 28 схем мошенников

Таким образом, у покупателя появляется риэлтор, который уже не отвяжется от него до конца сделки. Основная задача риэлтора – не дать покупателю и продавцу обменяться телефонами.

У посредников есть даже негласное правило – не отходить от покупателя, чтобы они случайно с продавцом не остались в одной комнате. Поэтому часто ходят по 2 риэлтора на показ.

Один смотрит за продавцом, второй за покупателем.

Посредник всячески старается запугать и настроить покупателя против продавца, чтобы сделку не провели без риэлтора.

Кто должен платить риэлтору, покупатель или продавец

Кто должен платить риэлтору, покупатель или продавец недвижимости? Ответ очевиден! Тот, кто заказывает риэлторскую услугу — тот и оплачивает.

Тот, кто обращается за оказанием услуги продать или купить, сдать в аренду или найти объект недвижимости в найм, у кого договорные отношения о содержании услуги и цене за нее — тот и оплачивает услугу полностью, если она выполнена хорошо и в полном объеме или частично.

Когда нужно оплатить услуги риэлтора? Вопрос не праздный. Ведь многие риэлторы хотят получить комиссионное вознаграждение сразу после подписания договора купли-продажи участниками сделки.

А ведь впереди еще, как минимум два, напряженных момента — передача денежных средств или оплата за счет кредитных средств или средств сертификатов и субсидий, и регистрация права собственности на покупателя.

Как услуги риэлтора преподносятся продавцу

Продавец обычно сам размещает объявление в интернете и выставляет свои фотографии. Хозяева понимают, что лучше продать за более высокую стоимость напрямую покупателю, чем делиться 5% стоимости квартиры с посредником. Через час после размещения хозяину начнут звонить риэлтора с предложением занести квартиру в базу агентств недвижимости.

Все риэлтора заявляют – услуга риэлтора для продавца бесплатна. Именно этим продавца и подкупают, что риэлтор будет продавать квартиру, а продавцу без разницы кто это сделает, главное, что платить комиссию в 5% нужно не ему.

Продавец говорит – приводите покупателя и берите с него комиссию, я согласен, отличный вариант. В итоге получается так только в теории – комиссия вешается на покупателя и продавцу ничего не стоит. Но это только теория.

Услуга риэлтора оплачивается всегда, но в более скрытой форме.

Кто оплачивает риэлтора

Рассмотрим несколько вариантов, при которых платит отдельно продавец и покупатель, а так же каждый в своей части.

Кто платит риэлтору при продаже квартиры

Если собственник жилья отвечает положительно на вопрос специалиста по недвижимости о заключении агентского договора (эксклюзива). Договор подразумевает две финансовые цифры: стоимость жилья, за которое оно будет реализовано и комиссия агентства.

Комиссия риелтера является фиксированной суммой (процентом), который вычитается из цены реализуемой жилплощади. Обоснованием комиссии является перечень услуг, оказываемых риелтерской конторой, которые прописываются в договоре.

Платит агенту продавец, потому что поручает обязанности по продаже объекта недвижимости агенту. В ином случае он самостоятельно ищет покупателя и оформляет сделку.

Кто платит риэлтору при покупке квартиры

Покупатель, который ищет квартиру к покупке договаривается с агентом на услугу подбора, подписывая одноименный агентский договор, который предусматривает поиск подходящего варианта по указанным параметрам в пределах суммы, имеющейся у покупателя.

Источник: https://nedvizhimost23.ru/o-nedvizhimosti/kto-platit-rieltoru-pri-prodazhe-kvartiry.html

Как работают агентства недвижимости по продаже квартир » Схемы риэлторов

Можно ли торговаться коммисию агенства недвижимости

По версии аналитического издания «Банки. Сегодня» профессия риэлтора в 2018 году вошла в ТОП-15 самых высокооплачиваемых профессий в России.

Освоить ее можно с нуля прямо в агентстве, ведь основные требования к кандидатам — амбициозность, коммуникабельность и желание зарабатывать.

Но все ли так просто? Разобраться в том, как работает агентство по продаже недвижимости, и что ожидает новичков, нам помог владелец компании MEGAAGENT Руслан Соешев.

I. Что такое агентство недвижимости
II. Типы агентств недвижимости
III. Чем риэлтор занимается в агентстве
1. Поиск клиентов
2. Оформление договора на услуги
3. Реклама
4. Показы объектов
5. Проверка документов на юридическую чистоту
6. Оформление сделки
IV. Как все успеть?

Что такое агентство недвижимости

Это компания-посредник, которая сводит продавцов и покупателей недвижимости — коммерческой и жилой. Помимо этого в перечень услуг агентства входят:

  • юридические консультации по вопросам недвижимости;
  • реклама объектов;
  • оформление и проверка документов;
  • контроль проведения сделки и передачи денег.

За свою работу агентство получает комиссию, ежемесячного оклада чаще всего нет. Поэтому прежде чем устроиться риэлтором, нужно в деталях узнать, как работают агентства недвижимости по продаже квартир и какую сумму от комиссионных отдают агентам.

Комиссионные рассчитываются двумя способами: либо риэлтор берет с продавца 3-5% от стоимости объекта, либо фиксированную сумму. Как правило, это 30-50 000 рублей. Но риэлтор получает не всю комиссию, а только ее часть. Остальное забирает агентство.

Руслан Соешев, владелец компании MEGAAGENT:
— Риэлторы работают за процент от комиссии с каждой сделки. Опытному специалисту отдают 50-70%, новичку — 20-30%. В крупных агентствах есть так называемая «мясорубка», когда специально нанимают огромное количество новичков на сниженную процентную ставку и с их помощью работают.

В этом бизнесе нет никаких лицензий, стандартов, поэтому ничего не регулируется и новичок легко может разочароваться в профессии, если попадет не в самый честный коллектив. Есть агентства, которые платят фиксированный оклад с небольшими процентами (20-30%).

Такой подход используют при работе с элитной недвижимостью, когда комиссионные переваливают за 500 000 рублей, и агентству невыгодно отдавать риэлтору слишком большие суммы.

В зависимости от типа агентств на риэлторов возлагают разные задачи.

Читать по теме
В нашем блоге есть гид про профессии, где мы подробно рассказали, как и чем предстоит заниматься риэлтору.

Назад

Типы агентств недвижимости

Есть 3 типа агентств недвижимости:

  1. Классический. Агенты ведут сделку полностью самостоятельно: сами выставляют рекламу, отвечают на звонки, разбираются с юридическими тонкостями, общаются с клиентом и т.д. Агентство забирает 30-50% от суммы комиссионных за сделку.
  1. С разделением труда. В таких агентствах один риэлтор отвечает за маркетинг, второй показывает квартиры, третий отвечает за лидогенерацию, четвертый проверяет юридические тонкости и т.д.
  1. Агентства для агентов. Пока в России таких немного. Они предоставляют риэлторам офис, юридическую поддержку, помощь в оформлении сделок с ипотекой, CRM-систему, учебный центр с библиотекой, а также проводят семинары, чтобы специалисты повышали свои навыки в стенах агентства. При этом комиссия со сделок полностью остается у риэлторов. Взамен с них ежемесячно берут фиксированную плату 3-7 тысяч рублей.

Читать по теме
Если вдруг вы задумались об открытии своего агентства, то вам будет полезно узнать, какие для этого понадобятся документы, какой набирать персонал и еще кое-что.

Назад

Чем риэлтор занимается в агентстве

Самый распространенный тип агентств — классический, поэтому на его примере и расскажем, как ведутся сделки и какую роль в них играет риэлтор. Как мы уже сказали, такой компании агент проводит сделку под ключ: сам ищет клиентов, занимается рекламой, показывает объекты, проверяет и оформляет документы.

Поиск клиентов

Портал Недвижка.ру дает несколько полезных советов:

  1. Ищите объявления о покупке или продаже квартир от собственников в местных газетах или на досках объявлений в Интернете. Обзванивайте их и предлагайте свои услуги.
  2. Организуйте бесплатные консультации для граждан в муниципальных организациях (ЖКХ, поликлиниках и т.д.) или в коммерческих фирмах города для их сотрудников. Не забывайте при этом раздавать рекламные буклеты и визитки.
  3. Участвуйте в обсуждениях на форумах, чтобы примелькаться перед потенциальными клиентами.
  4. Попросите родственников и друзей запустить «сарафанное радио» и рассказывать о ваших услугах.

Руслан Соешев, владелец компании MEGAAGENT:
— 70-80% людей приходит в агентство по рекомендации.

Конечно, существуют и такие агентства, которые дают клиентов агентам, но в большинстве случаев их поиск ложится на плечи риэлтора. Еще примечательно, что агенту проще найти клиентов, которые продают недвижимость.

Потому что люди, которые хотят купить — в 80% случаев решают свой вопрос самостоятельно.

Читать по теме
Искать клиентов самому сложно и долго. А что, если можно автоматически собирать объявления от собственников из Интернета и отбирать только интересные? Для этого есть специальные СРМ-программы с функцией парсинга. Узнайте, что это такое!

Назад

Оформление договора на услуги

Когда клиент будет найден, нужно заключить с ним договор на услуги риэлтора. Перед этим важно проверить личные документы и его право на собственность, а также озвучить свою комиссию, чтобы это не стало для клиента сюрпризом во время сделки.

Договор имеет законную силу, и важен в первую очередь для самого агента — так он защищает себя как исполнителя от необоснованных претензий со стороны клиента и получает гарантию оплаты своих услуг.

В нем прописываются права и обязанности сторон с четким указанием, кто за что несет ответственность и какую.

Агент должен гарантировать честность по отношению к клиенту, безопасность сделки и юридическую чистоту объекта.

Назад

Реклама

Агент сам делает фотографии или видеопрезентацию объекта, продумывает, как лучше подать информацию, распространяет рекламу по различным площадкам и доскам объявлений.

Читать по теме
Рекламировать объекты недвижимости можно нестандартно: при помощи Google-карт, баннеров, автобусов и трамваев. Как именно? Читайте в блоге.

Показы объектов

Риэлтор может как сам подготавливать к просмотру и показывать квартиру, так и оставить эту функцию за собственниками.

Если работать по первому варианту, то агент не должен вести одновременно больше 3-5 объектов. Иначе, разрываясь между несколькими квартирами, он не сможет качественно показать ни одну из них.

Не будет укладываться во времени — придется переносить показы. В итоге испортит репутацию и себе, и агентству.

Назад

Проверка документов на юридическую чистоту

А именно все правоустанавливающие документы. Риэлтору нужно выяснить, когда и как возникло право собственности, есть ли риски правопритязания третьих лиц и прочее.

Руслан Соешев, владелец компании MEGAAGENT:
— Нужно проверить, как и когда покупалась квартира.

Если собственники — супруги, то в браке она приобреталась или нет; если есть несовершеннолетние собственники — приготовиться к тому, что сделка будет сложной.

Придется узнать, нет ли долгов, провести экспертизу продавца на адекватность и прочее. Последнее поможет понять, нужно ли вообще связываться с этим клиентом.

Назад

Оформление сделки

Для этого риэлтор договаривается с Росреестром, нотариусом и другими инстанциями о подготовке нужных справок и документов для выписки прежних жильцов. Также риэлтор должен контролировать расчет между продавцом и покупателем.

Если оформляется кредит или ипотека, то он общается с банком и договаривается о конкретном дне и времени, когда нужно будет привести продавца и покупателя для перевода денег со счета на счет.

После этого согласует с участниками сделки день, когда они встретятся в МФЦ для окончательного оформления сделки и передачи ключей.

Но идеальных сделок почти не бывает, и нужно быть готовым к любым поворотам.

Руслан Соешев, владелец компании MEGAAGENT:
— К примеру, собственник может прийти пьяным на сделку. Или клиентов не устраивает выбранный банк — он не хочет ехать туда через весь город с большой суммой денег. Риэлтору нужно быть гибким и быстро реагировать на различные изменения.

Назад

Как все успеть?

Из-за того, что риэлтор многозадачен, при большой загруженности сильно страдает качество его работы и репутация. Один из методов увеличения личной эффективности — это автоматизация работы. Ее можно устроить с помощью CRM-системы. О том, как именно она может помочь работать быстрее и зарабатывать больше, расскажем на примере SalesapCRM.

  • Собирает все объекты в одну базу. Это удобно: карточки находятся в одном месте, в них хранится вся информация по сделкам, которую в любой момент можно просмотреть. Базу можно настраивать под себя: создавать свои поля, фиксировать и менять в них сведения о доме или квартире.

Так выглядит каталог и содержимое карточки объекта в SalesapCRM

  • Сама размещает объявления на 213 сайтах за 2 минуты. Благодаря этому можно сэкономить целый рабочий день и уделить больше времени на обработку фотографий, составление объявлений или съездить на показы.
  • Автоматически подбирает объекты по запросу клиента из базы агентства, а также с 14 сайтов по недвижимости. Не придется тратить несколько часов на просмотр множества площадок, где к тому же можно наткнуться на одни и те же объявления. CRM сама найдет объекты по запросу, а риэлтор добавит подходящие в базу системы.
  • Представляет объект в виде PDF-презентации. Риэлтору достаточно нажать всего одну кнопку и получить презентацию в удобном PGF-формате. В ней отобразится вся информация об объекте и фотографии. Ее можно отправить клиенту по почте прямо из CRM. Это быстро и позволяет агенту одновременно вести не 3-5 сделок, а сразу 10-20.

Так создается PDF-презентация объекта в SalesapCRM. Вы можете выбрать: оставить в ней телефон продавца или нет

Напоследок несколько рекомендаций: изучайте психологию — это поможет понять желания и страхи клиента; заключайте договор — защитите себя; налаживайте человеческие отношения с клиентом — ваше сотрудничество не одноразовое, оно может растянуться на годы; максимально автоматизируйте все процессы — не тратьте время на мелочи, с которыми справится CRM-система. Регистрируйтесь в SalesapCRM и в течение 7 дней бесплатно тестируйте ее возможности.

Назад

Анна Наумкина

В S2 есть:

  • checkединая база объектов недвижимости;
  • checkпарсинг объектов с 14 сайтов;
  • checkавтоматическое размещение объявлений на 213 площадках;
  • checkавтоподбор объекта по заявке клиента;
  • checkPDF-презентация объекта недвижимости в 1 клик;
  • checkуправление клиентами, задачами и сделками,
  • checkбесплатный тестовый период 7 дней.

Источник: https://salesap.ru/blog/kak-rabotayut-agentstva-nedvizhimosti/

Скрытая комиссия. Дополнительный заработок риэлтора или мошенничество

Можно ли торговаться коммисию агенства недвижимости

Получение максимально возможной суммы вознаграждения за свою работу является естественным желанием любого риэлтора. Однако где пролегает та грань, которая отделяет честный заработок от обмана клиента? В этой статье будут рассматриваться методы, позволяющие обмануть покупателя или продавца недвижимости, которые используют не вполне добросовестные риэлторы.

Варианты получения скрытой комиссии

Скрытая комиссия представляет собой сумму, которую получает риэлтор помимо оговоренного вознаграждения, и которая высвобождается из денежных средств, предназначенных для оплаты покупки. Получить эти деньги риэлтор может от любой из сторон сделки, согласившейся скрыть от другой стороны истинный размер оплаты. Есть несколько вариантов получения скрытой комиссии:

Комиссия взымается с продавца

Риэлтор, представляющий продавца недвижимости, занимается поиском покупателя, но при этом от своего лица ведет с ним разговор по поводу возможности снижения цены.

Дескать, ситуация в экономике достаточно нестабильна, поэтому по предложенной цене найти покупателя будет непросто, если вообще возможно в обозримом будущем, да и недвижимость не лишена недостатков, которые делают цену несколько завышенной.

Как правило, продавец соглашается, поскольку звучат достаточно убедительные доводы, а в лице риэлтора покупатель видит квалифицированного и опытного эксперта.

При этом, как правило, уже имеется потенциальный покупатель, которого представляет агентство на условиях эксклюзивного договора. Этот покупатель хотел бы приобрести именно такое жилье, и первоначальная цена его вполне устраивает.

Риэлтор, который занимается продажей, желает получить разницу, которую ему удалось выторговать, однако очевидно, что получить деньги с продавца не получится, а покупатель также не захочет отдавать больше денег, чем на данный момент согласен получить продавец.

Поэтому единственный для риэлтора вариант получить скрытый гонорар – через агентство, представляющее покупателя.

Комиссия взымается с покупателя

Риэлтор представляет покупателя и занимается поиском подходящей недвижимости. В этом случае для достижения цели ему необходимо уговорить своего клиента либо несколько снизить претензии к характеристикам недвижимости, либо слегка поднять ценовую планку.

В то же время находится агентство, которое по поручению продавца ищет потенциального покупателя, а параметры и цена недвижимости являются вполне подходящими для заключения сделки.

Риэлтор убеждает представителей агентства «прикрыть комиссию», то есть, передать ему часть денежных средств, которые переведет его клиент.

Как удается обмануть клиента

Основными предпосылками для агентства, которое соглашается «прикрыть комиссию», является необходимость продать объект, ликвидность которого при текущей цене является сомнительной.

Или же такие действия со стороны агентства могут быть обусловлены необходимостью подобрать объект для покупателя, который предъявляет завышенные претензии к характеристикам недвижимости при ограниченном бюджете.

Для агентства это может оказаться прекрасной возможностью провести непростую сделку и получить свои комиссионные.

Каким образом риэлторам, желающим получить доход помимо оговоренной комиссии, удается обманывать клиентов? Желая получить скрытую комиссию, риэлтор будет предоставлять своему клиенту только те варианты, где скрытую комиссию могут прикрыть.

Если агентство, представляющее вторую сторону сделки, не идет на подобные уступки, риэлтор не показывает недвижимость своему клиенту-покупателю или не приводит потенциального покупателя, если клиент является продавцом.

Другими словами, без скрытой комиссии его клиент ничего купить или продать не сможет.

Действия риэлтора глазами закона

Является ли такой подход риэлтора нормальной коммерческой деятельностью? Когда риэлтор с помощью описанных махинаций присваивает деньги собственного клиента, это сложно назвать заработком. Налицо имеются все признаки, которые закон однозначно квалифицирует как мошенничество при проведении сделки.

Так, в Уголовном Кодексе РФ есть статья 159, которая определяет возможность привлечения риэлтора к ответственности по формулировке «завладение чужими денежными средствами путем обмана или введения в заблуждение».

Ведь, во-первых, риэлтор на самом деле завладел деньгами своего клиента, а во-вторых, сделал это путем обмана, то есть, ввел его в заблуждение.

Часть 2 этой же статьи УК определяет, что завладение чужими средствами было совершено «группой лиц по предварительному сговору», то есть, риэлтор договорился с агентством, которое «прикрыло скрытую комиссию».

Если же рассмотреть пункт 4 все той же 159 статьи УК РФ, то мошенничество совершила «организованная группа», а именно так можно обозначить все звенья цепочки лиц, принимающих участие в обмане. Причем, если обвинения по предыдущим пунктам ограничивались двумя-тремя годами тюремного срока, штрафами и конфискацией, то 4 пункт предусматривает в виде наказания до 10 лет лишения свободы…

Можно ли вернуть деньги

Клиент может так и не узнать, что его обманули, ведь ни риэлтор, ни агентство, ни продавец (покупатель) недвижимости просто не станет вести с ним разговоры на подобные темы.

Впрочем, если обман раскроется, привлечь риэлтора к ответственности вполне возможно, кроме того, это поможет обманутому клиенту вернуть хотя бы часть украденных денег (тем более что скрытая комиссия может составлять сотни тысяч рублей).

Схемы получения скрытой комиссии не являются особо сложными, поэтому довольно быстро раскрываются, на данный момент имеется весьма обширная практика и большое количество успешно раскрытых дел о мошенничестве риэлторов.

Для начала потерпевшему необходимо написать заявление в правоохранительные органы, где изложить всю информацию, которая могла бы помочь следствию.

Затем нужно принимать участие в следственных действиях, давать показания, помогать в сборе доказательств, зная, что вторая сторона сделки также будет привлекаться к следственным действиям.

К слову, зная о наказании, агентство или частный риэлтор еще на этапе следствия будут склонны возместить ущерб, так что все может решиться благополучно еще до суда.

Как предотвратить обман

Прежде всего, при операциях с недвижимостью нужно весьма пристальное внимание уделять договору, который заключается между риэлтором (агентством) и клиентом. Устной договоренности недостаточно, поскольку гарантировать порядочность действий риэлтора достаточно сложно, слишком велик соблазн.

Причем, здесь необходимо разграничить – действует ли риэлтор в частном порядке или он является представителем агентства недвижимости и действует от имени компании.

Если договор заключается от имени агентства недвижимости, необходимо выяснить, действительно ли там работает этот человек, на каких основаниях он там работает (официальное трудоустройство, на агентских началах, стажер) и имеет ли он право подписывать документы от имени агентства.

В договоре нужно максимально подробно расписать все условия сотрудничества – срок реализации недвижимости (или подбора оптимального варианта), цену продажи, размер комиссии, которая выплачивается в качестве вознаграждения, прочие детали.

Необходимо указать сроки, в течение которых действует договор, а также обстоятельства, при наступлении которых обязательства сторон друг перед другом считаются исполненными. Естественно, положения договора не должны противоречить друг другу и законодательным нормам, в противном случае этот договор может быть признан недействительным.

Поэтому в случае отсутствия у заказчика должного опыта заключения подобных сделок, было бы разумным привлечь для составления договора юриста.

Источник: https://superrielt.ru/articles/6766/

Нюансы продажи квартиры с помощью риэлторов. Как происходит процедура и сколько берут агенты?

Можно ли торговаться коммисию агенства недвижимости

Когда перед собственником возникает задача продать свою квартиру многие выбирают самостоятельную организацию процесса по разным причинам.

Кто-то не доверяет агентствам, кто-то жалеет деньги за услуги.

Однако хороший риэлтор обладает огромным опытом и знанием рынка, что помогает быстрее найти покупателя и завершить сделку, обойдя множество подводных камней.

В статье описаны нюансы работы риэлтора, в частности, нужно ли ему платить при покупке жилья, какой процент получает агент, кто оплачивает при покупке — продавец или покупатель и другие особенности.

Внимание на:

  1. Наличие отзывов и рекомендаций. Хорошие специалисты дорожат собственной репутацией, и стараются оставлять положительное мнение о себе.
  2. Лицензия на предоставление риэлтерских услуг. Первые цифры номера этого документа могут подсказать, как давно она была выдана. Если агентство работает более 7 лет, а цифры говорят о том, что лицензия выдана недавно – компанию уже лишали права на предоставление услуг, что может свидетельствовать о нарушениях закона при совершении сделок.
  3. Качество рекламы. Чем стабильнее позиции компании – тем более качественная рекламная база у нее имеется.
  4. Расположение головного офиса компании.
  5. Представительность, профессионализм и первое впечатление об агентстве.

    Совет: Если при первом телефонном разговоре вам отвечают профессионально, не пытаясь принудить приехать в офис лично – компании стоит доверять.

Что входит в обязанности агента?

Основной перечень выглядит так:

  • Консультационная поддержка.
  • Поиск объекта недвижимости, удовлетворяющего запросам клиента.
  • Проведение переговоров и организация показов объекта.
  • Проверка законности сделки и подлинности документов.
  • Организация расчетов между продавцом и покупателем.
  • Сопровождение сделки.

Сколько берут комиссионных?

Сколько получает риэлтор от сделки? Чаще всего размер комиссионных составляет 2–6% от общей суммы, но не менее 30 тыс. рублей. Устанавливается и верхняя граница, например, в Москве она составляет 200 тыс. рублей за одну операцию. Если запрашиваемая сумма меньше 2% от суммы сделки – это повод насторожиться, так как возрастает вероятность попасться на уловки мошенника.

Кто платит?

Кто должен платить комиссию, если совершается покупка — продавец или покупатель? Риэлторские услуги агентства недвижимости, как правило, оплачивает тот, кто заключает с ним договор, в том числе при покупке квартиры. Если инициатором выступает владелец недвижимости – комиссию за услуги будут требовать с него, если покупатель – наоборот.

Справка: Агенты предпочитают получать оплату только с покупателей, после того как сделка покупки совершена. Это объясняется тем, что интересующихся недвижимостью обычно больше чем владельцев.

  1. В тот момент, когда продавцы передали ключи покупателю, а все прописанные в ней лица снялись с регистрационного учета. Это наиболее предпочтительный вариант, так как сделка является полностью завершенной.
  2. В момент выдачи зарегистрированных документов Росреестром. Это менее удобно для того, кто приобрел квартиру, но также допустимо.
  3. В момент непосредственного подписания ДКП. Так как сделка еще незавершена, а право собственности юридически по прежнему принадлежит продавцу до момента регистрации – этот вариант является наименее удобным и для продавца, и для покупателя – риэлтор уже получил свое вознаграждение и доводить сделку до логического завершения у него нет необходимости.

Далее можно узнать, как оплачиваются услуги при продаже или покупке жилья? Порядок расчетов между заказчиком и агентом должен быть прописан в заключенном ранее договоре на оказание услуг. Варианты:

  • Наличными.
  • В форме банковского перевода.

Наиболее распространенным вариантом, в том случае, если клиент — физическое лицо является наличный расчет.

Приобретение по ипотеке

Если сделка является стандартной – комиссия посредника составит 2–5% от суммы. Если клиентами являются граждане с испорченной кредитной историей или объект недвижимости слабовостребован – плата за услуги может подняться до 6–8% от стоимости.

От чего зависит стоимость за помощь специалиста?

На размер комиссии риэлтора могут повлиять:

  • Опыт и профессиональный стаж агента. Чем опытнее риэлтор, тем больше плата за его услуги.
  • Если агент работает в частном порядке, без прикрепления к агентству недвижимости – его услуги будут стоить дешевле.
  • Разновидность сделки и перечень требуемых услуг.
  • Сложность сделки. Необходимость участвовать в судебном процессе, снимать обременение и др. безусловно увеличат размер комиссии агента.
  • Стоимость реализуемого объекта. Если продается элитное жилье – комиссия агента будет выше.

От каких факторов зависит процент?

В каждом случае точный размер вознаграждения устанавливается в индивидуальном порядке и напрямую зависит от предстоящего объема работы. Если продается «чистая» квартира, плата составит 2–4%. Если предполагается обмен или разъезд – комиссия вырастет до 5–6%.

Ее размер может быть установлен и в фиксированной сумме. Это применяется в тех случаях, когда продающийся объект либо слишком дорогой, либо слишком дешевый.

Цена через агентство

Средне рыночная цена на услуги агентства недвижимости – от 2 до 5% от общей суммы сделки, указанной в ДКП.

Важно! Как правило, максимальный размер комиссионных может составлять не более 8–10%, а минимальная плата устанавливается в фиксированной сумме, и составляет 30 тыс. рублей за сопровождение одной сделки.

Ниже рассказано, как происходит продажа квартиры и дано описание пошаговой инструкции, как риэлтор должен продать недвижимость.

Принцип работы на начальном этапе

С чего же обычно начинают продажу? После того как агент получил заказ, он производит осмотр объекта недвижимости, обсуждает с заказчиком нюансы предстоящей сделки и проверяет документы владельца. Когда все детали оговорены, стороны должны прийти к согласию относительно цены квартиры и подписать договор о сотрудничестве.

Поиск покупателей

После заключения договора агент переходит к поиску покупателей, используя для этого все доступные ресурсы. Обратите внимание на то, что информация, содержащаяся в объявлениях, должна быть максимально корректной и полной. Данные собственника в этом случае не указываются, переговоры ведет риелтор.

Личная встреча

Во время первой встречи с агентом необходимо максимально полно описать свои требования, касающиеся предстоящей сделки. Риэлтору нужно подробно описать, сколько времени отведено на поиск покупателя, какую сумму необходимо получить в итоге и др. нюансы. На этом этапе заказчик также оценивает деловые и личные качества агента.

Процедура заключения и оформления пошагово

Внимание! В некоторых случаях риэлторы предлагают клиенту начать работу без подписания договора. Это недопустимо – все устные договоренности, которые были достигнуты между сторонами, должны быть зафиксированы документально.

Особенности подписания договора:

  1. Четко опишите необходимые действия.
  2. Укажите персональные данные сторон и их контактные телефоны.
  3. В договоре обязательно должна стоять дата подписания и подписи участников.
  4. Укажите адрес и основные технические характеристики продаваемой квартиры.
  5. В договоре должна быть указана сумма вознаграждения агента.
  6. Укажите срок действия договора.
  7. Проследите, чтобы в тексте документа был раздел, посвящённый расторжению сделки, и прописана ответственность сторон.
  8. Подробно перечислите обязанности риелтора.

Как правило, обязанность организовывать показы жилья потенциальным покупателям переходит к риелтору. Заказчику стоит убедиться в способностях риэлтора отстаивать интересы клиента, поэтому на первые показы необходимо ездить вместе.

Ожидания клиента

Участие посредника выгодно каждой из сторон сделки. Владелец квартиры экономит время, переложив обязанности по ведению рекламной кампании и переговоров на плечи агента. Для покупателей участие агента является дополнительной гарантией чистоты сделки, так как профессионал всегда проводит тщательный анализ объекта недвижимости и его владельца.

Для того чтобы сделка состоялась, необходимо:

  1. Установить наличие или отсутствие обременений.
  2. Убедиться в отсутствии долгов по услугам ЖКХ.
  3. Проверить право продавца распоряжаться объектом недвижимости.

Справка: Риэлтор после заключения договора полностью берет на себя обязанности по ведению сделки, вплоть до ее завершения.

Как работает специалист из агентства недвижимости дальше? После того как покупатель на квартиру найден, он вносит аванс под расписку. После завершения этого этапа начинается подготовка документов для подписания ДКП.

Риелтор подготавливает необходимый пакет документов, при необходимости делая запросы в государственные органы.

То, что подготовку необходимых бумаг берет на себя риелтор должно быть обязательно прописано в договоре.

Оформление и получение денег

После того как стороны изучили и подписали договор купли-продажи, документы должны быть направлены на государственную регистрацию в Росреестр. После происходят взаиморасчеты. Как правило, для этой цели арендуется ячейка в банке, доступ к которой у участников сделки появляется лишь после выполнения определённых ранее условий.

Может ли сделка состояться без согласия хозяина?

Объект недвижимости является частной собственностью ее владельца, охраняемой на государственном уровне. Однако, случаи, когда жилье реализуется без согласия собственника нередки. Такие операции совершаются недобросовестными риелторами, а часто и родственниками владельцев.

Развитие технологий дает возможность мошенникам изготавливать качественные поддельные документы, которые используются для совершения незаконных сделок.

Процент за продажу одного жилья и покупку другого?

Зависит от особенностей конкретной сделки (наличия необходимых документов, отсутствия обременений, арестов и др.) и составляет от 2 до 4% от суммы сделки, прописанной в договоре купли-продажи. При этом сумма не может быть меньше 100 тыс. рублей.

Можно ли торговаться насчет комиссии?

Торговаться перед заключением договора с риэлторским агентством можно и нужно. Довольно часто компания идет навстречу заказчику и снижает размер комиссии на 1–2% от первоначального значения.

Ошибка при выборе риэлтора может привести к серьезным неприятностям, от длительного поиска покупателей до полной потери денег за продажу и прав собственности на недвижимость.

Чтобы минимизировать риски необходимо тщательно подойти к вопросу выбора агентства и хорошо изучить договор об оказании риэлтерских услуг перед подписанием.

, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Источник: https://expravo.com/zhilishhnoe-pravo/kvartira/kuplya-prodazha-kvartiry/oplata-uslug-rieltora.html

Не верь риелтору: как и зачем агенты обманывают своих клиентов

Можно ли торговаться коммисию агенства недвижимости

Пользоваться услугами риелтора при продаже, покупке и других операциях с недвижимостью считается разумным решением: у них есть опыт, связи, специфические знания, а у некоторых настоящий талант.

Однако все эти преимущества пойдут на пользу клиенту лишь в том случае, если риелтор действует в его интересах, но когда он недобросовестен – быть беде.

Эксперты рассказали сайту “РИА Недвижимость”, как и зачем их могут обмануть коварные специалисты по недвижимости.

Вам врут про риски

Существуют миллионы причин, по которым ту или иную квартиру не стоит покупать, потому что это грозит судами, потерей денег и другими неприятностями.

Обращаясь за помощью к риелтору, люди рассчитывают, что он совершит все проверки. Да и сами эксперты по недвижимости уверяют, что в этом их главное преимущество перед самостоятельными покупателями.

Однако это преимущество сходит на “нет” в случае, если риелтор попросту нечестен.

Действительно, на практике бывают ситуации, когда агент скрывает от покупателя важные риски, отмечают эксперты компании “Азбука жилья”.

Обычно наблюдается такое поведение агента со стороны продавца, уточняют они.

В такой ситуации лучше всего нанимать своего собственного юриста или агента, который досконально проверит необходимый пакет документов, рекомендует Юлия Дымова, директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова.

Клиенты должны быть заранее осведомлены, что существуют следующие наиболее распространенные риски: сделки с лицами, которые не отдают отчет в своих действиях или с незащищенными слоями населения (например, с пожилыми людьми), сделки с нарушением прав несовершеннолетних, сделки с пороком воли сторон, добавляет она.

Таким образом, клиенту не стоит отдавать сделку полностью в руки риелтора, нужно держать все под контролем и регулярно задавать вопросы.

Как это бывает. Эксперты из “Азбуки жилья” столкнулись с ситуацией, когда человек с помощью агента приобрел квартиру с очень сомнительной историей.

“В ходе проверок выяснилось, что менее чем три года назад было несколько переходов права на квартиру, зарегистрирован залог, где залогодержателем была некая микрофинансовая организация, очередной переход права (менее четырех месяцев с момента регистрации залога) и быстрая перепродажа текущему собственнику.

Также в истории квартиры присутствовала сомнительная приватизация”, – рассказывают они. В итоге квартира была куплена, но когда новый собственник попытался ее продать, он столкнулся с тем, что все риелторы потенциальных покупателей отказываются от сделки, как только проверяют историю “нехорошей квартиры”.

Вас хотят обокрасть

Недвижимость продается и покупается за большие деньги, поэтому у недобросовестных риелторов возникает соблазн каким-либо образом их присвоить.

Некоторое время назад это было массовой проблемой, вспоминает генеральный директор агентства недвижимости “Невский Простор” Александр Гиновкер. До конца 90-х на рынке недвижимости крутились огромные наличные средства.

Это привело к самым серьезным событиям, например, к краху нескольких крупнейших агентств недвижимости.

Причиной этого стало и то, что некоторые компании пытались “прокручивать” наличность, которая хранилась до момента перехода прав собственности на жилье в тех самых “тумбочках”.

Сейчас такого не происходит в крупных городах, но до сих пор можно встретить в регионах, добавляет частный риелтор Инна Александрова.

Например, в случае с пенсионерами или просто клиентами, которые выглядят наивными и беспомощными, ловкие мошенники предлагают помочь перевести деньги или предлагают совершить сделку через сейф, стоящий в офисе агентства.

От услуг банка рекомендуют отказаться, потому что “налог придется платить больше”, объясняет она. За эту “услугу” с участников сделки берут деньги, зачастую, куда большие, чем взял бы банк, добавляет она.

Однако и на куда более цивилизованном и прозрачном рынке больших городов действуют риелторы, готовые при удобном случае прихватить деньги клиента.

Как это бывает. Истории с двойными комиссиями среди недобросовестных риелторов далеко не редкость, делится опытом эксперт по недвижимости федеральной компании “Этажи” в Санкт-Петербурге Наталия Зозуля.

В ее практике был случай, когда риелтор со стороны покупателя хотел обмануть своего клиента на достаточно приличную сумму, завысив стоимость той квартиры, которую продавал клиент Зозули.

“По предложенной им схеме клиенты ничего не должны были узнать о завышенной цене и никто из них не получил бы никакой выгоды, мне же он предлагал процент от этой накрутки. В итоге, мы нашли для этой квартиры другого покупателя”, – вспоминает эксперт.

Ваш риелтор не умеет работать

На рынке недвижимости, как и на любом другом, работают не только суперпрофессионалы, но и новички, а также просто не слишком ответственные люди. Все они временами готовы ввести клиента в заблуждение, придумав “отмазку”, чтобы прикрыть свои собственные огрехи.

В своей практике мы часто встречаемся с разными агентами и их клиентами. Не раз видели “неопытных” или “неумелых” агентов и на авансах, и на сделках, сетуют в “Азбуке жилья”.

Нередки случаи, когда клиент “пережимает” риелтора в попытке заплатить минимальную комиссию. Или ставя его в жесткие условия поиска.

Неопытный или условно “голодный” агент соглашается, рассуждает управляющий агентством безопасной недвижимости “Вишня” Сергей Вишняков.

В таком варианте может наступить такой момент, когда у риелтора появляется новый, более интересный по комиссионным договор, и тогда он клиента с наименьшими комиссионными и наименьшей вероятностью закрытия сделки оставляет на потом, объясняет Вишняков.

Как это бывает. Недобросовестные риелторы применяют множество манипуляций, и, как ни странно, чаще всего такое происходит, когда риелтор является либо другом, либо знакомым собственника, делится наблюдениями эксперт по недвижимости федеральной компании “Этажи” в Санкт-Петербурге Илья Паршиков.

Однажды он столкнулся с ситуацией, когда квартиру его потенциального клиента продавал риелтор-приятель, причем пытался это сделать уже в течение года.

На вопрос, не слишком ли долго ведется работа, собственник ответил: “Это моя знакомая, она столько работы провела, что как-то неудобно отказывать”, при этом он не знал, что реально делает агент. Как правило, такие агенты спокойно себе держат неликвидный объект, зная, что собственник от них не уйдет.

Почему неликвидный? Потому что не ведется работа по цене (квартира стоит по цене выше рыночной), агент не ездит на показы (тем самым лишая собственника и покупателя качественной презентации объекта), нет хороших фото, описания, что в совокупности выливается в такие долгие сроки продажи. На вопросы собственников, как правило, агенты отвечают просто “нет звонков”.

А портить отношения со знакомыми и друзьями хочется далеко не всем, поясняет Паршиков.

Бывают в практике случаи, когда риелтор продает, не имея полного представления об объекте недвижимости, добавляет эксперт по загородной недвижимости федеральной компании “Этажи” в Тюмени Иван Гергало.

“Назвать это обманом вряд ли можно, но это вопиющий пример некомпетентности. Когда элементарно не знают об изменениях в разрешенном использовании земли, продают как ИЖС, а по факту строить там никто не позволит. Из-за таких горе-помощников потом приходится восстанавливать доверие клиента к экспертам по недвижимости, подбирая ему на самом деле соответствующий запросам участок”, – сетует он.

Как же быть, если все врут?

Излишняя доверчивость никак не поможет в сделках с недвижимостью, однако большинство участников рынка отмечают, что участие в процессе профессионального риелтора чаще избавляет от рисков и неприятностей, чем приносит их. Задача только в том, чтобы правильно его выбрать.

Первое, что нужно сделать, обговаривать “на берегу” с риелтором, как и что он проверяет, а также как и когда можно увидеть результаты проверок, советует Вишняков. Естественно, покупатель должен знать результат проверок и изучения сделки до подписания договора, подчеркивает он.

Агент не может “плавать” в районе поиска. Если он сам не понимает, где находится та или иная улица или ориентиры района, как он будет искать вам квартиру?

Разумеется, агент должен примерно понимать стоимость похожих квартир в районе поиска, продолжает Вишняков.

Перед началом поиска он обязан максимально уточнить информацию о подбираемой квартире – минимальный метраж, максимальную цену, какие этажи не обязательны, нужны ли заемные деньги, какие есть условия покупки.

Если агент просто готов искать, без уточнения деталей – значит перед вами голодный дилетант, готовый на все что угодно, чтобы только заключить договор, предупреждает он.

Эксперта по недвижимости, к которому нет доверия, надо менять, подчеркивает Зозуля. Если возникли подозрения, но менять специалиста вы не готовы, не нужно совершать эмоциональных покупок, все решения следует принимать взвешенно, после того как эффект “вау” пройдет.

Второй совет – не стоит хвататься за низкие цены: такую недвижимость нужно проверять наиболее тщательно.

Третье важное правило – контактировать только с собственником квартиры, так как покупка квартиры по доверенности, когда еще и собственник не выходит на связь, это очень серьезный риск, резюмирует она.

Источник: https://realty.ria.ru/20200302/1566763435.html

Знайте о своих правах
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: