Риск при сделке с недвижимостью с опекуном недееспособного

Содержание
  1. Риск при сделке с недвижимостью с опекуном недееспособного
  2. Продажа квартиры опекуном: особенности такой сделки
  3. Сделка с недвижимостью, где один из собственников недееспособное лицо
  4. Возможно ли продажа опекуном квартиру недееспособного
  5. Опасные связи: с кем чревато совершать сделки с недвижимостью
  6. Сделка с недееспособным продавцом недвижимости — как себя обезопасить?
  7. Если сумасшедший продал вашу квартиру
  8. Как продать квартиру, если один собственник недееспособен?
  9. Отвечает генеральный директор юридической компании «Центр гражданского права» Александра Бродельщикова:
  10. Отвечает старший юрисконсульт ООО «Юридическая компания ЮСТ.АС» Алексей Смирнов:
  11. Отвечает управляющий партнер ООО «ЮК «Юристат» Валерий Новиков:
  12. Отвечает руководитель отдела правового сопровождения «НДВ – супермаркет недвижимости» Ксения Буслаева:
  13. Отвечает юрист отдела жилой недвижимость ГК «Бизнес-Гарант» Дмитрий Савельев:
  14. Отвечает директор юридической службы «Единый центр защиты» (edin.center) Константин Бобров:
  15. Отвечает эксперт-брокер по операциям с недвижимым имуществом, основатель компании «Недвижимость и право» Ольга Терентьева:
  16. Отвечает юрисконсульт офиса «Арбатское» департамента вторичного рынка «ИНКОМ-недвижимость» Ирина Андрейченко:
  17. Продать квартиру недееспособного – закон и особенности процедуры
  18. Можно ли продать квартиру недееспособного лица
  19. Процедура продажи
  20. Сбор и оформление документов
  21. Какие есть подводные камни
  22. Возможно ли продажа опекуном квартиру недееспособного
  23. Опекунство над недееспособным человеком с правом наследования жилья
  24. Имеет ли право опекун распоряжаться квартирой опекаемой?
  25. Проблемы дееспособности в сделках с недвижимостью
  26. Если сумасшедший продал вашу квартиру
  27. Чем опасен недееспособный продавец квартиры
  28. Недееспособный собственник: как продать или купить квартиру
  29. Что делать, если собственник квартиры признан недееспособным
  30. Как продать квартиру опекуну
  31. Как уберечься от мошенников

Риск при сделке с недвижимостью с опекуном недееспособного

Риск при сделке с недвижимостью с опекуном недееспособного

Сделка по распоряжению имуществом, совершенная ограниченно дееспособным гражданином без согласия попечителя, может быть признана судом недействительной по иску попечителя.

Опекуна или попечителя назначают органы опеки и попечительства по месту жительства нуждающегося лица. Это может быть только совершеннолетний дееспособный гражданин, ни в коем случае — лицо, лишенное родительских прав.

Ограничения по распоряжению имуществом несовершеннолетних, недееспособных и ограниченно дееспособных гражданВ соответствии с Семейным кодексом РФ ребенок не имеет права собственности на имущество родителей, а родители не имеют права собственности на имущество детей.

Ранее при отчуждении жилого помещения, где проживал несовершеннолетний, требовалось разрешение органов опеки и попечительства. С 1 января этот порядок не действует.

Опекунский груз При этом нередки случаи обращения граждан в органы опеки и попечительства с просьбой о назначении их опекунами (попечителями) исключительно в корыстных целях. Например, для продажи имущества подопечного. Тем не менее опекунство не означает, что имущество переходит опекуну в собственность. Он остается лишь распорядителем, подотчетным органам опеки.

А в ряде случаев, например при операциях с недвижимостью подопечного, опекун обязан согласовывать свои действия заранее. При этом органы опеки не дают согласие на любые варианты сделок, ведущие к ухудшению жилищных условий подопечного. Правда, если пациенту необходимо дорогостоящее лечение, которое без продажи жилья не оплатить, органы опеки могут «дать добро» на продажу.

И кстати, недееспособность не защищает квартиру от наложения на нее судебного взыскания.

Продажа квартиры опекуном: особенности такой сделки

Важно

Инициировать такой процесс, согласно статье 29 Гражданского кодекса РФ, имеют право близкие родственники и профильные госучреждения.

Члены семьи – родители, братья, сестры и дети – подают в суд иск о признании недееспособности по месту жительства гражданина, независимо от того совместно или раздельно с ним проживают.

Психоневрологические и психиатрические учреждения либо органы опеки и попечительства подают соответствующие иски также в своем районе.

Кстати, вступивший в силу с марта 2013 года ФЗ № 302 «О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса РФ» пересмотрел подход к оценке дееспособности граждан. Например, добавлено, что, кроме несовершеннолетних, лиц с психическими расстройствами, алкоголиков и наркоманов, недееспособными могут быть признаны граждане, имеющие игровую зависимость.

Сделка с недвижимостью, где один из собственников недееспособное лицо

Внимание

Либо проживать с опекуном не меньше указанного срока. Крупные расходы Тем не менее и здесь можно найти исключения. Может ли опекун распоряжаться имуществом опекаемого? Да, если он получит его часть в собственность после смерти подопечного.

Когда такое возможно? В случае расходов, которые понес опекун на управление наследственным имуществом. Подобные траты можно возместить по закону. Они покрываются органами опеки из средств умершего недееспособного. Итоги Теперь понятно, имеет ли право опекун распоряжаться имуществом опекаемого.
Полной свободы действий у таких лиц нет, но с разрешения органов опеки можно совершать юридические сделки в интересах недееспособных. Наследниками быть опекуны по закону могут только тогда, когда они параллельно являются родственниками умершего. И с учетом очереди наследования.

Возможно ли продажа опекуном квартиру недееспособного

Закона, подопечные и опекуны не имеют прав на имущество друг друга. Исключением является нахождение имущества в общей долевой или совместной собственности.

Таким образом, при смерти подопечного бывший опекун больше не может осуществлять свои гражданско-юридические права и обязанности, связанные с распоряжением имущественными благами подопечного.

Соответственно, сделка по продаже квартиры не может быть осуществлена, в том числе, и при наличии разрешения от органов опеки. Своим родственникам Ч. 3 ст. 37 Кодекса устанавливает прямой запрет на осуществление сделок между подопечным и:

  • самим опекуном;
  • его супругом или супругой;
  • близкими родственниками опекуна.

Исключением являются сделки, направленные на улучшение имущественного положения подопечного, к примеру, передача опекуном или его близким родственником квартиры или дома в дар подопечному.

Опасные связи: с кем чревато совершать сделки с недвижимостью

Кодекса в содержание правоспособности включен такой фактор, как обладание имуществом на праве собственности. Таким образом, даже недееспособные лица могут иметь недвижимое и движимое имущество, и никто не вправе лишить их этого. Понятие дееспособности раскрывается в ст. 21 Кодекса.

Положения ч. 1 гласят, что это способность руководить своими действиями, приобретать и реализовать права и обязанности, исполнять их и др. Важно! Полная дееспособность по законам РФ наступает с момента совершеннолетия, то есть с 18 лет. О том, кого могут признать недееспособным, говорится в ст.

29 Кодекса. Так, ч. 1 настоящей статьи регламентирует, что недееспособными могут признать граждан, имеющих определенные психические расстройства. При этом обязательным критерием для признания является отсутствие у психически нездорового лица способности понимать значение своих деяний и руководить ими.

Сделка с недееспособным продавцом недвижимости — как себя обезопасить?

Кодекса. В ч. 2 говорится о том, что такие сделки, как:

  • обмен;
  • дарение;
  • сдача в аренду;
  • раздел имущества и выдел из него долей;
  • иные сделки, которые тем или иным образом ухудшают имущественное положение подопечного, допускается осуществлять только с предварительного согласия органов опеки.

Исходя из буквального смысла норм закона, сделки, которые направлены на улучшение имущественного положения подопечного, допускается осуществлять и без истребования такого согласия от органов опеки. Ч. 2 ст.

19 Закона также гласит, что любые действия, направленные на распоряжение опекуном имуществом подопечного, осуществляются с письменного разрешения органов опеки.

Все вышесказанное относится к имуществу подопечных – причем к движимому или недвижимому, в Кодексе не оговорено.

Однако в отношении недвижимости есть специальные нормы. Так, ч.

Если сумасшедший продал вашу квартиру

Поэтому, если лицо по каким-либо причинам, в частности из-за плохого самочувствия, не может посетить зал суда, назначается выездное заседание. Оно может проводиться, например, в медучреждении или квартире. То есть судья должен предоставить лицу возможность прояснить собственную позицию по рассматриваемому делу и составить собственное впечатление об адекватности.

Так, в Основах законодательства РФ о нотариате есть положение о том, что нотариус обязан проверить дееспособность физического лица, обратившегося к нему за совершением нотариального действия.

А вступивший в силу с 1 января 2015 года ФЗ № 457 повысил доказательную силу нотариального акта, приравняв его по юридическому статусу к судебному решению.

По словам петербургского нотариуса Юлии Липатовой, теперь стороне, которая желает оспорить акт, бессмысленно утверждать, будто участник сделки являлся недееспособным.

Тем не менее нотариус может лишь проверить удостоверяющий личность документ и убедиться, что возраст гражданского совершеннолетия достигнут. Нескольких заданных в ходе общения вопросов общего характера для оценки адекватности просителя маловато. Таким образом, остается вероятность, что нотариальное удостоверение может оспариваться в вышестоящих судебных инстанциях.

А сам опекун должен помнить, что может понести ответственность за причинение подопечным вреда имуществу, жизни или здоровью третьего лица.

А кто покупателя пожалеет? Немаловажными для вторичного рынка недвижимости можно считать и поправки в ФЗ № 302, позволяющие признавать лиц с психическими расстройствами ограниченно дееспособными. Таким гражданам назначается не опека, а попечительство.

На практике это означает, что при продаже недвижимости ограниченно дееспособным лицом сделка признается недействительной только по иску попечителя.

Когда же спор о дееспособности заходит уже после того, как родственник продал квартиру, адвокаты рекомендуют сразу предъявлять не один, а два иска. Первый – о недееспособности, и в ходе слушаний доказывать, что продавец себя не контролировал на момент сделки.
Второй – о недействительности сделки.

Источник: https://1privilege.ru/risk-pri-sdelke-s-nedvizhimostyu-s-opekunom-nedeesposobnogo/

Как продать квартиру, если один собственник недееспособен?

Риск при сделке с недвижимостью с опекуном недееспособного

У недееспособного собственника должен быть опекун, на которого возложены в том числе функции по управлению, распоряжению имуществом. Продажа должна осуществляться с участием опекуна, а также с согласия органа опеки и попечительства.

Как продать жилье, если собственник состоит на учете в ПНД?

Как продать доли в квартире, если один собственник пропал?

Отвечает генеральный директор юридической компании «Центр гражданского права» Александра Бродельщикова:

Продать квартиру с долей, принадлежащей недееспособному лицу, на законных основаниях возможно. Для этого необходимо обратиться в орган опеки и попечительства (администрацию) за получением согласия на сделку. Данный орган предложит один из следующих вариантов продажи квартиры:

  1. Продажа доли недееспособного гражданина и перечисление вырученных денежных средств на счет, открытый в банке на него.
  2. Покупка нового жилья с оформлением права собственности недееспособного на долю в этом жилье.
  3. Покупка нового жилья и полное его оформление на недееспособного.
  4. Получение от продажи квартиры денежных средств под определенным условием, которое будет поставлено органом опеки и попечительства.

При обращении в орган опеки и попечительства с собой необходимо взять подготовленный проект купли-продажи отчуждаемой квартиры. Следует отметить, что перед продажей квартиры Вам придется зарегистрировать недееспособного в другой квартире до момента покупки нового жилья.

Отвечает старший юрисконсульт ООО «Юридическая компания ЮСТ.АС» Алексей Смирнов:

Для продажи квартиры, находящейся в долевой собственности, необходимо согласие всех собственников. Так как Ваш брат является недееспособным, то все сделки от имени Вашего брата вправе совершать только его опекун, назначенный в установленном порядке органами опеки.

При продаже квартиры опекун должен учесть мнение Вашего недееспособного брата, а если это невозможно, то необходимо собрать и учесть информацию о предпочтениях опекаемого брата. Например, узнать у родственников или иных лиц, ранее представлявших его интересы.

Любые сделки, которые тем или иным образом ухудшают имущественное положение подопечного, в частности направленные на распоряжение опекуном его имуществом, можно осуществлять только с предварительного письменного согласия органов опеки.

Можно ли выписать из квартиры одного из собственников?

Владею долей в квартире, но не живу там. За что я должен платить?

Впрочем, в отношении недвижимости, в нашем случае квартиры, законодательство устанавливает особый правовой режим имущества подопечных. Недвижимость подопечных подлежит отчуждению только в следующих случаях:

  • на имущество обращается взыскание судебными приставами на основании судебного решения;
  • квартира отчуждается по договору, направленному на улучшение жилищных условий подопечного;
  • квартира отчуждается в связи со сменой места жительства подопечного;
  • недвижимость отчуждается из-за необходимости получения денежных средств для оплаты дорогостоящего лечения подопечного.

Для продажи квартиры, совместно принадлежащей Вам и Вашему брату, необходимо:

  • чтобы квартира продавалась в связи со сменой его места жительства или для оплаты лечения и т. п.;
  • истребовать разрешение от органов опеки и попечительства, направив соответствующее заявление в письменной форме в территориальный орган;
  • после получения разрешения найти покупателя и продать квартиру в общем порядке.

Чтобы органы опеки выдали разрешение на продажу квартиры, необходимо предоставить паспорт опекуна и письменное заявление на выдачу разрешения.

Также придется подтвердить, что квартира продается в интересах подопечного, например, с целью улучшения условий проживания.

Для этого необходимо предоставить следующие документы: на продаваемое жилье; на приобретаемое жилье; другие документы, подтверждающие законность требований опекуна.

Возможны еще варианты продажи Вашей доли квартиры в пользу брата или, наоборот, доли брата Вам.

В этих случаях сделка также совершается опекуном с соблюдением вышеуказанных требований к сделкам, совершаемым от имени недееспособного лица.

В случае, если опекун, действующий от имени Вашего брата, отказался от покупки Вашей доли в праве собственности на квартиру, Вы вправе продать эту долю третьему лицу по той же цене.

Как заочно снять дочь с регистрации, чтобы продать квартиру?

10 фактов о совместной и долевой собственности на жилье

Отвечает управляющий партнер ООО «ЮК «Юристат» Валерий Новиков:

Любая сделка по отчуждению объекта недвижимости, находящегося в долевой собственности, обязательно должна иметь нотариальное удостоверение, то есть, чтобы продать долю в квартире, нужно в любом случае обращаться к нотариусу. Сособственники имеют право преимущественной покупки доли в квартире в силу закона.

Если брат действительно в судебном порядке был признан недееспособным, то от его имени сделки совершает его опекун с учетом мнения недееспособного гражданина. Если это мнение выявить невозможно, то учитывается мнение родителей, предыдущих опекунов или иных лиц, которые оказывали ему помощь, ухаживали за ним.

Если недееспособный гражданин зарегистрирован в квартире, то в этом случае независимо от того, кто является опекуном, нужно получить еще разрешение на сделку от органов опеки и попечительства. Таким образом, в данном случае необходимо предпринять следующие шаги:

  • получить согласие от органа опеки и попечительства (если недееспособный зарегистрирован в продаваемой квартире);
  • в письменной форме оформить вместе с опекуном недееспособного лица взаимные отказы от права преимущественной покупки доли каждого сособственника;
  • обратиться к нотариусу и в нотариальном порядке удостоверить договор купли-продажи с найденным покупателем.

Обратите внимание, что нотариус затребует дополнительно еще согласие супругов на отчуждение или брачный договор, если кто-то из участников сделки находится в браке.

В случае если органы опеки и попечительства не выдадут разрешение на куплю-продажу, рекомендую пойти по пути заключения договора мены. Это устранит риск того, что недееспособный может остаться без собственности и без постоянной регистрации.

Но тогда сложность будет состоять в поиске такого варианта квартиры и собственника, который готов совершить мену объектов недвижимости.

Отвечает руководитель отдела правового сопровождения «НДВ – супермаркет недвижимости» Ксения Буслаева:

Если не оформлена опека над недееспособным, это необходимо сделать для продажи имущества, владельцем или совладельцем которого является недееспособный.

Свободная продажа все равно останется практически невозможной.

Опекун может действовать от лица и в интересах своего подопечного, но при продаже общей долевой собственности недееспособный должен быть наделен жилплощадью не меньшей, чем владел до продажи.

Если у Вас есть квартира (квартиры) и Вы перед продажей намерены подарить необходимую долю в одной из них брату, чтобы свободно продать квартиру общую, это не получится.

Его права будут нарушены, поскольку он Ваш наследник первой очереди и может претендовать на Ваше имущество в случае Вашей смерти.

Остается альтернатива – продать общую квартиру, купить долю другой, выделив ее брату, а рассчитывать придется только на разницу в стоимости одного и другого.

Могу ли я продать или обменять квартиру с долгом?

Можно ли продать долю несовершеннолетнего ребенка?

Отвечает юрист отдела жилой недвижимость ГК «Бизнес-Гарант» Дмитрий Савельев:

Во-первых, с чего стоит начать, так это с обращения к нотариусу, поскольку отчуждение имущества, находящегося в общей долевой собственности, подлежит обязательному нотариальному удостоверению.

Нотариус подскажет Вам, какие именно документы необходимо предоставить для совершения сделки, тарифы его услуг и прочую немаловажную информацию. Во-вторых, необходимо привлечь к процессу продажи квартиры опекуна (попечителя), осуществляющего опеку (попечительство) над братом.

Совместно определить рыночную стоимость квартиры и размер прибыли каждого, в зависимости от размера доли в праве.

Вне рамок договора купли-продажи такие собственники могут определить размер компенсации в чью-либо пользу за понесенные расходы, например за содержание квартиры или оплату услуг нотариуса. Кроме того, не стоит забывать о том, что нотариальные расходы, как правило, несет продавец.

И напоследок – подписывая нотариально удостоверенный договор купли-продажи, не стоит слепо полагать, что в таком договоре, подготовленном нотариусом, а точнее, его помощником, не будет какой-либо ошибки или опечатки, и тем более не стоит подписывать его, не прочитав и не проверив все данные.

Отвечает директор юридической службы «Единый центр защиты» (edin.center) Константин Бобров:

Выходы из описанной ситуации есть. Для этого необходимо подготовить проект будущего договора купли-продажи квартиры и явиться с ним в орган опеки и попечительства. Данный орган уполномочен давать согласие на подобные сделки.

Если он каких-либо незаконных намерений не усмотрит, то им могут быть предложены варианты совершения сделки (к примеру, оформление доли в собственность брата в новой купленной квартире). Также очень важно, чтобы брат постоянно был зарегистрирован в определенном жилом помещении.

То есть на время продажи прежней квартиры и покупки новой нужно обеспечить, чтобы он был временно вписан в другое жилье.

Отвечает эксперт-брокер по операциям с недвижимым имуществом, основатель компании «Недвижимость и право» Ольга Терентьева:

По действующему законодательству, продажа общедолевой собственности без согласия всех ее владельцев невозможна.

Даже если один из них недееспособен, он имеет все те же права, что и другие собственники, то есть возможность владеть, пользоваться и распоряжаться своим имуществом (в данном случае квартирой).

Реализовать свои права такой собственник может через опекуна — чаще всего в этой роли выступает кто-либо из родственников или близких друзей.

Однако, согласно Гражданскому кодексу, опекун не может совершать никакие сделки с имуществом своего подопечного без предварительного разрешения органа опеки и попечительства (они являются юридическими лицами).

Если речь идет о продаже квартиры, при этом собственники не планируют приобретение взамен другого жилья, недееспособный владелец такой недвижимости получает денежную компенсацию. На его имя открывается расчетный счет в банке, куда другие собственники зачисляют средства, соразмерные его доле в проданной квартире.

Собственники также могут продать свои доли в квартире, получив на то согласие органов опеки. Но, как отмечают риелторы, совместная продажа всей долевой квартиры всегда выгоднее, чем продажа доли.

Отвечает юрисконсульт офиса «Арбатское» департамента вторичного рынка «ИНКОМ-недвижимость» Ирина Андрейченко:

В соответствии c гражданским законодательством, над гражданином, признанным недееспособным, устанавливается опека. Сделки от имени недееспособного совершает его опекун, поэтому независимо от размера доли в праве собственности продать квартиру без участия опекуна Вашего брата Вы не сможете.

Кроме того, продажа доли, принадлежащей Вашему недееспособному брату, возможна только с предварительного письменного разрешение органов опеки и попечительства.

В каждом конкретном случае органы опеки и попечительства определяют, при каких условиях возможна сделка по отчуждению имущества недееспособного гражданина (например, приобретение взамен такому гражданину равноценного жилого помещения или размещение денежных средств, вырученных от продажи доли недееспособного, на банковском счете, открытом на его имя, и др.).

В то же время Вы можете распорядиться своей долей квартиры, не продавая всю ее целиком. В этом случае, согласно ст.

250 ГК РФ, Вы должны предварительно письменно уведомить опекуна Вашего брата о Вашем намерении продать долю, с указанием ее цены и прочих условий продажи, и только в случае, когда опекун в течение месяца не приобретет Вашу долю, ее можно будет продать постороннему покупателю на тех же условиях, которые предлагались Вами опекуну. И уведомление опекуна, и сама сделка по продаже должны оформляться через нотариуса.

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Все материалы рубрики «Хороший вопрос»

Как продать квартиру, если она куплена на маткапитал?

Получил квартиру в дар и продаю – какие налоги я должен платить?

25 текстов о том, как продать квартиру, комнату или долю

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Источник: https://www.domofond.ru/statya/kak_prodat_kvartiru_esli_odin_sobstvennik_nedeesposoben/8094

Продать квартиру недееспособного – закон и особенности процедуры

Риск при сделке с недвижимостью с опекуном недееспособного

В настоящее время множество людей задаются вопросом, можно ли осуществить продажу квартиры недееспособного человека, либо другой, принадлежащей ему недвижимости, а именно кто имеет возможность претендовать на владение собственностью недееспособного.

Каждый гражданин, уже при рождении, моментально является обладателем некоторых прав, связанных с имуществом, например:

  • На владение квартирой, либо другой собственностью;
  • Возможность завещать, дарить или наследовать недвижимость;
  • Участвовать в совершении сделок;
  • Самому выбирать, где будет проживать.

Но если лицо не отдает отчет своим действиям и не понимает их смысл, то оно не может в полном объеме воспользоваться своими правами, хотя и является владельцем квартиры. В этом случае представлять интересы человека, признанного недееспособным, должен опекун. Только ему, согласно законным нормативным актам, разрешается участвовать в реализации недвижимости и распоряжаться собственностью.

Важно! Опекуном может быть, как частное лицо, назначенное органами опеки, так и психиатрическая больница, специализированный интернат, либо другое медицинское учреждение.

В Гражданском Процессуальном Кодексе прописана статья 29, часть 1 которой четко определяет понятие недееспособности, и по каким критериям человека лишают права реализовать свою квартиру.

Но в любом случае, при продаже собственности должно учитываться мнение владельца, а при развитии событий, когда это осуществить невозможно, то опекун обязан собрать всю информацию у ближайших родственников о предпочтениях человека, находящегося под его опекой.

Можно ли продать квартиру недееспособного лица

Существует несколько вариантов продажи квартиры лица, признанного недееспособным, в зависимости от того, полностью ли недвижимость принадлежит опекаемому, или в собственности только ее часть, а также кому будет принадлежать жилище после реализации.

Все вопросы, связанные с отчуждением имущества недееспособного, регулируются Кодексом РФ и законом «об опеке и попечительстве».

Согласно части 2 статьи 37 кодекса, проведение следующих сделок может осуществляться только под контролем органов опеки:

  1. Обмена;
  2. Сдачи в наем за арендную плату;
  3. Дарения;
  4. Раздела собственности и выделение частей или долей;
  5. Других действий, которые могут повлечь за собой ухудшение условий проживания или имущественного положения подопечного.

Важно! Если сделки предполагают улучшение жилищного и материального положения недееспособного гражданина, то они могут проводиться и без разрешения органов опеки и попечительства.

Все действия, согласно части 2 статьи 19 закона, которые опекун будет проводить с имуществом подопечного, должны сопровождаться письменным подтверждением соответственной инстанции, в частности органов опеки.

Квартира недееспособного человека может быть отчуждена в отдельном порядке, если:

  • Присутствует решение суда о взыскании имущества судебными приставами;
  • Существует договор ренты или обмена, когда при этом действии улучшаются жилищные условия опекаемого;
  • Подопечный меняет место своего проживания;
  • Производится продажа квартиры, для получения материальных средств, необходимых на неотложное лечение недееспособного гражданина.

Двадцать девятая статья ГПК, а именно пункт 1 части 1, четко регулирует, что при наступлении смерти подопечного, либо самого опекуна, само попечительство прекращается.

Если эти два лица не имеют общих долей в квартире, то при уходе из жизни одного из них, второй не может претендовать на часть имущества другого. Из этого следует, что смерть подопечного повлечет за собой запрет на распоряжение собственностью и остальным имуществом недееспособного гражданина.

Внимание! Реализация квартиры невозможна, если человек ушел из жизни, даже когда было получено разрешение законному представителю от органов опеки.

Категорически запрещается осуществлять сделки по приобретению квартиры недееспособного человека следующими лицами, что прописано в статье 37 части 3 законодательства:

  1. Мужем или женой подопечного;
  2. Опекунами или организациями, ее осуществляющими;
  3. Людьми, состоящими в близком родстве с опекуном.

Исключениями могут являться действия, с помощью которых производится улучшение жилищных условий или материального положения опекаемого, к примеру, если родственники захотят подарить ему недвижимость. При зафиксированном факте дарения разрешения от органов опеки не требуется.

Рассмотрим случай, когда недееспособный прописан в квартире. Тогда одним из вариантов развития событий является выписка человека из объекта недвижимости. Такое лицо постоянно находится под надзором инстанции, регулирующей попечительство, соответственно опекуну требуется информировать данные органы о смене места проживания подопечного.

Прежде чем произвести выписку, нужно обеспечить недееспособного жильем, которое по площади и комфорту не будет уступать предыдущему. При желании поместить данного гражданина в дом для престарелых, необходимо предоставит ему денежную компенсацию, сумма которой должна быть не меньше стоимости реализуемой недвижимости. Для осуществления выписки из квартиры, нужно произвести следующие действия:

  • Написать заявление, где следует четко оговорить причины, по которым предполагается выписка недееспособного лица;
  • Предоставить данную бумагу в органы опеки, вместе с удостоверением личности опекуна, а также копией документа, подтверждающего опекунство;
  • С полученным постановлением, с подписью главы администрации района, в котором производится сделка, обратиться в ФМС для снятия подопечного с учета;
  • Листок убытия отправить на место новой регистрации недееспособного гражданина.

Процедура продажи

Чтобы осуществить процедуру продажи квартиры недееспособного человека опекуном, нужно предпринять следующие шаги:

  1. Соблюсти все правовые нормы, которые предусмотрены статьей 20 частью 1 закона, согласно которому квартиру можно продать только при смене места проживания, либо для получения материальных средств, необходимых на оплату лечения подопечного;
  2. Если это необходимо, получить согласие органов опеки и попечительства на проведение сделки;
  3. Подать письменное заявление в соответствующие органы опеки, находящиеся на территории продаваемой квартиры;
  4. В течение 15 дней с момента подачи заявления органы попечительства должны или разрешить, или отказать в данном действии, причем обязательно мотивировать любое из принятых решений;
  5. Когда согласие получено, можно начинать искать покупателя на недвижимость и оформлять все необходимые бумаги.

Сбор и оформление документов

Представитель недееспособного лица перед реализацией недвижимости должен быть обеспечен соответствующим постановлением, выданным органами опеки. Чтобы получить данную бумагу, необходимо предоставить следующий пакет документов:

  • Свой паспорт;
  • Бумаги на квартиру, предполагаемую выставить на продажу;
  • Подтверждение, что подопечному будет предоставлено другое жилище, взамен реализуемого места проживания;
  • Документ из банка, если есть средства на расчетном счете, поступившие на него.

При предъявлении вышеописанных документов в органы опеки, они будут решать, возможна ли продажа недвижимости опекуном, или данное действие противоречит законодательству РФ. Согласие может быть получено, только если опекаемый гражданин получит право собственности на другое жилище, соответствующее по размерам и материальной стоимости предыдущего.

Важно! Когда недееспособный человек в результате сделки оказывается прописан у родственников или близких знакомых, то в таком случае органы опеки и попечительства не дадут разрешение на продажу квартиры, пока недвижимость не окажется в собственности опекаемого лица.

При некоторых вариантах возможно получения согласия на реализацию недвижимости даже в тех случаях, когда равноценное жилище не предоставляется. Это происходит при определении опекаемого человека в разнообразные учреждения, в которых содержание обеспечивается государством.

К таким заведениям относятся дома престарелых или инвалидов, также им может оказаться интернат для психически больных людей.

Тогда опекуну следует предоставить документы из банковской организации, подтверждающие что такое лицо получило перевод на свои счета суммы, равной стоимости проданной квартиры, причем деньги должны поступить в банк до проведения сделки по реализации жилища.

При осуществлении продажи имущества опекуном, если он не поставил в известность и не получил предварительное разрешение от органов опеки, то такое мероприятие будет признано незаконным и через судебные инстанции скорее всего отменится.

Для получения согласия на продажу недвижимости опекуну достаточно предоставить лишь паспорт и заявление в письменном виде, чтобы начать процесс рассмотрения возможности выдачи разрешения. При этом следует собрать доказательства, что сделка будет осуществлена в интересах недееспособного лица, соблюдая его права и позволяющая улучшить условия его дальнейшего проживания, к которым относят:

  1. Бумаги на жилье, подлежащее реализации;
  2. Документы на квартиру, предполагаемую к приобретению;
  3. Остальные справки, определяющие законное проведение сделки.

Какие есть подводные камни

Владелец квартиры, являющийся недееспособным, и проживающий на другой жилплощади, всегда оказывается в группе риска, так как он чаще других может стать жертвой незаконных манипуляций при продаже недвижимости.

Данным состоянием опекаемого лица часто пользуются мошенники, чтобы сначала реализовать жилье, а потом признать сделку недействительной, и отменить ее результаты, не возвращая полученных материальных средств.

Злоумышленники собирают информацию об одиноких людях, находящихся на психиатрическом учете и различными способами заставляют их расстаться со своей недвижимостью. После сделка расторгается, а денег и продавцов уже не найти, и пострадавшие покупатели ничего не могут сделать.

Скорее всего, такие действия будут осуществляться, основываясь на доверительном управлении имуществом недееспособного, поэтому до приобретения жилища рекомендуется не только лично встретиться с собственником имущества, но и собрать о нем полную информацию. Если подтвердилась недееспособность лица, следует добиться разрешения от органов опеки и соблюсти все нюансы сделки, предусмотренные законодательством.

Если данные мероприятия не будут проведены, то решить ситуацию в пользу покупателя может только судебное разбирательство, при условии, что мошенник найдется.

Но даже при обращении в органы МВД с соответствующим заявлением, шансы на благоприятный исход дела и возвращение своих денег, очень малы.

Поэтому при проведении сделок с недвижимостью рекомендуется пользоваться услугами юристов, специализирующихся на подобных сделках.

Источник: https://opeka-rf.ru/deesposobnost/prodat-kvartiru/

Возможно ли продажа опекуном квартиру недееспособного

Лица, что по возрасту или состоянию здоровья не могут принимать сложные решения, попадают под опеку, которая подразумевает защиту их интересов при продаже квартиры, где они проживают. К таким относятся: малолетние — дети от 0 до 14 лет; несовершеннолетние — подростки до 18 лет на иждивении взрослых.

Кроме того, опекун не вправе без предварительного согласия органов опеки и попечительства совершать, а попечитель давать согласие на совершение сделок, влекущих уменьшение имущества подопечного. К ним относят обмен, дарение, наем, аренду, безвозмездное пользование, залог и т. д.

Здесь будет нелишним отметить, что ФЗ-302 от марта 2013 года («О внесении изменений в гл.1-4 ч.1 Гражданского кодекса РФ») поставил в один ряд по отсутствию нормы поведения вместе с несовершеннолетними, лицами с заболеваниями психического характера, наркоманами и алкоголиками и тех, кто страдает игроманией.

Опекунство над недееспособным человеком с правом наследования жилья

Другие преференции Существует ряд льгот, которые распространяются на опекуна и самого недееспособного гражданина. А именно:

  1. В общественном транспорте оба могут не платить, если путешествуют вместе.
  2. При исчислении налога на транспортные средства (до 150 л. с.) положена скидка в 50%.
  3. При направлении искового заявления в судебный орган с ущербом до одного млн. руб. госпошлина не удерживается.
  4. Услуги нотариуса опекуну обходятся в половину стоимости.
  5. Льготы на оплату коммунальных услуг составляют 50%.
  6. При необходимости, это лицо может получить бесплатные юридические услуги.
  7. Лечение, в том числе, санаторно-курортное оказывается подопечному на бесплатной основе.

На указанный Вами адрес эл.почты отправлено письмо с инструкциями для восстановления пароля.

Тем не менее это вовсе не значит, что собственность подопечных будет принадлежать опекунам. На самом деле все труднее, чем кажется. Может ли опекун распоряжаться имуществом опекаемого? Да, но только в интересах своего подопечного.

Дееспособность в полном объеме наступает с достижением 18 лет. А как же несовершеннолетние, недееспособные и ограниченно дееспособные граждане?

Имеет ли право опекун распоряжаться квартирой опекаемой?

Граждане, достигшие 18-летнего возраста, могут быть ограничены в дееспособности исключительно в судебном порядке и только в случае наличия психического расстройства, лишающего гражданина возможности понимать значения своих действий или руководить ими, а также в случае пристрастия гражданина к азартным играм, злоупотребления им спиртными напитками или наркотическими средствами.

И не более того. На свое усмотрение совершать сделки с собственностью недееспособного, взятого под опеку, запрещено. Дополнительное разрешение Особо важным моментом является то, что юридические операции требуют разрешения от органов опеки.

Купля-продажа квартиры: этапы сделки Необходимость купить квартиру в нашей жизни возникает нечасто, и опыта проведения таких сделок у Впрочем, в судебных слушаниях имеют право участвовать и граждане, отстаивающие противоположную позицию.

Со своей стороны они могут приводить доказательства отсутствия оснований для признания недееспособности.

Это различные причины, которые возникли в силу наступления возраста (по старости), после травм или психологических расстройств.Перед подачей заявления в суд обязательным условием является уплата госпошлины в размере 300 рублей. Квитанцию в качестве подтверждения нужно подавать с пакетом необходимых документов.Согласно Гражданско-процессуальному кодексу РФ (ст.

Специалисты агентства «Вся недвижимость для вас» предостерегают вас от мыслей, что все получится легко – закон по умолчанию определяет каждого гражданина дееспособным, а обратное уже нужно доказывать.

Узнать о , а также требованиях, правах, обязанностях кандидата можно в статьях семейного кодекса: Статьи Описание 145 Алгоритм действий органов опеки при оформлении опекунства. 146 Основные требования к кандидатам.

Практически каждый опекун интересуется тем, имеет ли он право пользоваться имуществом опекаемого и распоряжаться им. Поскольку при его наличии, опекун сталкивается с ним в любом случае.

Узнать о , а также требованиях, правах, обязанностях кандидата можно в статьях семейного кодекса: Статьи Описание 145 Алгоритм действий органов опеки при оформлении опекунства. 146 Основные требования к кандидатам.

Практически каждый опекун интересуется тем, имеет ли он право пользоваться имуществом опекаемого и распоряжаться им. Поскольку при его наличии, опекун сталкивается с ним в любом случае.

Опекун или попечитель предоставляет отчет о расходовании сумм, зачисляемых на отдельный номинальный счет, в порядке, установленном Федеральным законом «Об опеке и попечительстве».

Мы привели дочь в нотариальную контору, и она подписала отказ от приватизации. В результате собственниками квартиры стали моя мама (2/3 доли) и я (1/3 доли). Дочь в квартире зарегистрирована, проживает и имеет право пользования.

Через некоторое время состояние дочери резко обострилось, мы подали в суд на признание дочери недееспособной, что и было сделано.
Опека смотрит и либо разрешает, либо нет.

Если продавать квартиру и покупать другую, то все вышеперечисленные документы плюс документы и оценку на покупаемую квартиру и проект договора на покупку.

Таким образом, очевидно, что права на совершение сделки (речь идет о крупной сделке, не носящей регулярно бытовой характер вроде покупки хлеба в магазине) не имеют граждане не достигшие 14 лет и признанные полностью недееспособными. Дети старше 14 лет или ограниченно дееспособные граждане вправе совершать сделки с согласия законных представителей.

Основание для признания ограниченной дееспособности — злоупотребление спиртными или наркотическими средствами, ставящее семью в тяжелое материальное положение. (Подчеркнем — именно по этим основаниям.

Только постановление от органов опеки может служить основанием для выписки недееспособного лица. Чтобы выписать из квартиры недееспособное лицо, потребуется следующее: Получение разрешения на продажу недвижимого имущества недееспособного Опекун лица, которое было признано недееспособным, перед продажей квартиры последнего должен получить соответствующее постановление от органов опеки.

Проблемы дееспособности в сделках с недвижимостью

В собственности есть квартира, бОльшая часть которой принадлежит недееспособному совершеннолетнему гражданину, меньшая — его дочери (опекуну). Отец (недеесп.) прописан в другой своей квартире.
Таким образом, при смерти подопечного бывший опекун больше не может осуществлять свои гражданско-юридические права и обязанности, связанные с распоряжением имущественными благами подопечного.

Подчинение Но может ли опекун распоряжаться имуществом опекаемого? Чтобы в полной мере ответить на этот вопрос, требуется понять, кому подотчетны данные граждане. Ведь опекунство регулируется в России государством! Опекуны подотчетны органам опеки и попечительства.

Фактически опекун не сможет провести сделку с имуществом своего подопечного до тех пор, пока уполномоченный орган не одобрит процесс.Это значит, что опекун на самом деле не может распоряжаться собственностью лица, взятого под опеку. Точнее, имущество разрешают задействовать в интересах недееспособного и только с разрешения органов опеки и попечительства.

На сегодняшний день более актуальным становится следующий вопрос — в каких ситуациях допустима реализация недвижимости недееспособного лица, кому именно может достается квартира (доля, дом) после того, как человек был признан недееспособным. Данный материал посвящен объяснению принципов базовых правовых нюансов.

Росреестр уже формирует электронную картотеку данных о россиянах, официально признанных недееспособными. Так что количество исков в суды с претензиями на законность сделок должно снизиться. Однако полностью, по мнению специалистов агентства «Вся недвижимость для вас», избежать риска незаконной сделки это не поможет.

Важно также взять во внимание, сделки по отчуждению жилья недееспособного гражданина опекун может выполнять исключительно, во-первых, после получения предварительного разрешения попечительских органов, во-вторых, в законодательстве описан перечень сделок, которые разрешено выполнять опекунам от имени подопечного.

Опекун и попечитель обязаны заботиться о переданном им имуществе подопечных как о своем собственном, не допускать уменьшение стоимости имущества подопечного и способствовать извлечению из него доходов. Исполнение опекуном и попечителем указанных обязанностей осуществляется за счет имущества подопечного. Статья 19. Распоряжение имуществом подопечных 1.

Особенности осуществления государственной регистрации прав при доверительном управлении и опеке, связанных с недвижимым имуществом 1.

Несовершеннолетние в возрасте от 14 до 18 лет совершают сделки с письменного согласия своих законных представителей.

Общие правила распоряжения имуществом подопечных устанавливаются Гражданским кодексом Российской Федерации.

Если сумасшедший продал вашу квартиру

Иными словами он не может реализовывать, дарить, выполнить любые прочие сделки с личным имуществом. В такой ситуации всей дееспособностью (если так допустимо выражаться) гражданина управляет его опекун. Опекун, назначенный в порядке, что прописан в нормативных актах, имеет право реализовывать сделки и распоряжаться имуществом недееспособного.

Но возникает масса вопросов: кто недееспособен, как это доказать, что делать, если сделка уже совершилась… Мы решили побеседовать на эту тему с компетентным юристом – заместителем директора юридической компании «Прецедент»» Еленой Никоненковой.

Может ли интернат попытаться закрыть квартиру, запретить жить там дочери или, например, сдать ее «в целях получения доходов в интересах подопечного» и т.п.?

Чем опасен недееспособный продавец квартиры

Тот факт, что он недееспособный не препятствует приобретению имущества на его же средства, он будет собственником квартиры, если орган опеки и попечительства даст согласие на распоряжение принадлежащими ему денежными средствами на данные цели.

Для этого потребуется направить письменное уведомление в органы опеки и собрать перечень документов:

  • Паспорт опекуна.
  • Документы на недвижимость, которую планируется реализовать.
  • Документы на жилье, которое будет предоставлено недееспособному лицу.
  • Если на банковский счет опекаемого поступили средства, необходимы документы из банка, подтверждающие этот факт.

Источник: https://hermes-sale.ru/bankovskoe-pravo/9908-risk-pri-sdelke-s-nedvizhimostyu-s-opekunom-nedeesposobnogo.html

Недееспособный собственник: как продать или купить квартиру

Риск при сделке с недвижимостью с опекуном недееспособного

Сделка купли-продажи квартиры при наличии недееспособного собственника будет значительно отличаться от стандартной схемы приобретения недвижимости. Ведь по закону купить-продать жилье может только совершеннолетний и дееспособный собственник. И именно недееспособность собственника может стать основанием для расторжения сделки и признанием ее недействительной.

Также эта причина может послужить лакомым кусочком для мошенников, которые оказывая на давление на такого человека, получают доверенность на заключение сделок купли-продажи.

Чаще всего такая доверенность является сфальсифицированной, и при предъявлении новоявленным собственником будет считаться недействительной.

В итоге последствием подобной сделки может стать потеря и объекта недвижимости, и крупной суммы денег.

Давайте же детальнее рассмотрим все особенности купли-продажи квартиры, собственником которой является недееспособный гражданин. Таким образом, поймем, как уберечься от всех «подводных камней» подобной сделки и стать счастливым обладателем вожделенного объекта недвижимости.

Что делать, если собственник квартиры признан недееспособным

Согласно закону — продавать недвижимость могут только взрослые и дееспособные лица. А вот являться владельцами домов и квартир могут даже недееспособные категории граждан. Правда, представлять их интересы будут опекуны или попечители — людей, которые являются доверенными лицами недееспособного человека.

Опекун имеет право с разрешения владельца недвижимости проводить сделки купли-продажи. Но для этого опекуну придется соблюсти ряд условий.

Как продать квартиру опекуну

Как и в случае с продажей квартиры с несовершеннолетним владельцем, опекуну недееспособного человека придется получить разрешение на проведение сделки от органов опеки и попечительства. Они гарантируют защиту интересов такого физического лица и помогают избежать ситуаций, связанных со случаями, когда опекун действует не в интересах опекаемого.

Если имеется разрешение от органов опеки и попечительства, опекуну можно заключать договор купли-продажи недвижимости. При этом он получает право действовать по полученной доверенности.

Согласно нормам закона отчуждение недвижимости подопечного опекуном не допускается. Продать квартиру недееспособного лица опекун может только в следующих случаях:

  1. Если недвижимость нужно продать, чтобы оплатить лечение недееспособного владельца.
  2. Если на имущество наложен арест или оно подлежит продаже для погашения финансовых обязательств.
  3. Если квартира передается по договору ренты или при обмене на другое жилье с лучшими характеристиками.
  4. Если квартира продается из-за переезда недееспособного человека.

Отметим, что для продажи квартиры опекуну придется собрать следующие документы:

  • паспорт собственника недвижимости;
  • свой паспорт и документ, который будет подтверждать полномочия опекуна;
  • документы на продаваемую недвижимость;
  • если квартира отчуждается за долги — постановление судебного пристава и исполнительный лист;
  • если опекун продает квартиру для оплаты лечения — медицинские свидетельства и справки.

Только после выполнения всех указанных выше требований опекун может начать поиски покупателей недвижимости. Важно присутствие при оформлении сделки по купле-продаже квартиры нотариуса. При этом присутствие недееспособного владельца не является обязательным.

Как уберечься от мошенников

Чаще всего сделки по купле-продаже квартиры с недееспособным собственником осуществляются по доверенности. Поэтому мы советуем непременно встретиться с владельцем или проверить информацию о нем перед передачей средств. Это поможет уберечься от мошенников.

Если вы все-таки попались на уловку мошенников, в таком случае вам придется решать эту проблему через суд. Немедленно обратитесь в полицию, где на этих людей заведут уголовное дело по статье «Мошенничество». Главное — найти мошенников и тогда у вас появятся шансы вернуть ваши деньги.

Конечно, лучше всего — уберечь себя от ситуаций, связанных с мошенническими схемами. А потому стоит при продаже или покупке квартиры, связанной с недееспособным собственником, обращаться к профессионалам. Таким образом, вы будете защищены от мошенничества и других неприятных моментов.

Наша компания «МИЭЛЬ — ЧИСТЫЕ ПРУДЫ» имеет большой опыт в работе с недвижимостью. Наши специалисты помогут вам в проведении сделки купли-продажи квартиры или частного дома. Они возьмут на себя все заботы по решению этой задачи. Вам останется только получить деньги за недвижимость или заселиться в приобретенное жилье. Никаких рисков и головной боли!

По данному вопросу ведется обсуждение на этом форуме »

Звоните по телефону +7 (495) 744-33-77, оставляйте заявку или приезжайте в офис Чистопрудный бульвар, д5. Метро Чистые пруды, Москва

______________________

Если у вас появились вопросы по статье, вы можете задать их нам по телефону +7 (495) 744-33-77, либо заполнить форму заявки. Наш специалист ответит на все ваши вопросы.

(7 4,86 из 5)
Загрузка…

Источник: https://prodam-kuplyu-kvartiru.ru/articles/nedeesposobnyj-sobstvennik/

Знайте о своих правах
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: