Срок давности для расторжения договора купли продажи недвижимости

Содержание
  1. Срок давности для расторжения договора купли продажи недвижимости
  2. Как расторгнуть договор купли продажи квартиры
  3. Ooo «законное право»
  4. Расторжение договора купли-продажи недвижимости после регистрации
  5. Расторжение сделки купли-продажи квартиры
  6. Основные сведения:
  7. Срок исковой давности для расторжения договора купли продажи недвижимости
  8. Срок давности на расторжение договора купли продажи недвижимости
  9. Как расторгнуть договор купли продажи недвижимости после регистрации?
  10. Как расторгнуть договор до регистрации?
  11. Расторжение договора купли продажи после регистрации (по соглашению и без)
  12. Отсутствие оплаты
  13. Обременение в виде прописанных в квартире граждан
  14. Недействительные сделки
  15. Расторжение из-за существенного изменения обстоятельств
  16. Безопасная продажа
  17. Покупка без проблем
  18. Расторжение договора купли-продажи недвижимости после регистрации в 2020 году
  19. Что относится к недвижимому имуществу
  20. Можно ли расторгнуть договор после регистрации без суда
  21. Основания для расторжения договора
  22. Существенное нарушение условий договора
  23. Существенное изменение обстоятельств
  24. Признание договора недействительным
  25. Если оформлена ипотека
  26. Как расторгнуть договор купли-продажи недвижимости через суд: пошаговая инструкция
  27. Документы
  28. Госпошлина
  29. Сроки обращения в суд и разрешения дела
  30. Судебная практика
  31. Возможные проблемы
  32. Срок исковой давности по сделкам с недвижимостью в 2020 году
  33. Общие правила
  34. 3 года или 10 лет
  35. Определяем, какой срок нужно применить
  36. Таблица оснований по недвижимости
  37. С какого момента начинает течь срок
  38. Как быть, если срок пропущен

Срок давности для расторжения договора купли продажи недвижимости

Срок давности для расторжения договора купли продажи недвижимости

Интересно и расторжение договора купли-продажи недвижимости после регистрации ипотеки. Оформление ипотеки предполагает регистрацию договора ипотеки (п.2 ст.10 ФЗ №102). Значит, при расторжении ДКП по взаимному согласию регистрировать надлежит и заключаемое соглашение сторон.

Еще примечательный нюанс это частичная предоплата, какую обычно требует продавец. Переданный аванс после расторжения договора не возвращается, поскольку сразу после передачи становится непосредственной собственностью получателя. Если и осуществлять предоплату, то только в качестве задатка.

Значимым условием является и стоимость недвижимости. Нередко стороны указывают меньшую цену с целью уменьшения налогов. При расторжении договора и требовании возврата выплаченных денег, возвращается сумма согласно договору и не более.

Предусмотреть все нюансы обычному человеку сложно, но учесть основные моменты вполне возможно.

Новый хозяин будет вынужден делить жилплощадь с совершенно незнакомым человеком. Оказавшись в подобной ситуации, новый владелец недвижимости имеет право оспорить сделку в судебном порядке и выполнить расторжение договора.
Правило действует, если с момента заключения сделки не прошло 3 года.

Если суд согласится удовлетворить требование заявителя, денежные средства, уплаченные за приобретение жилплощади, будут возвращены покупателю.
Признание сделки недействительной Граждане нередко обращаются в суд с требованием о признании заключенного ранее договора недействительным. Основанием для подобного наступает незаконность соглашения.

Если суд согласится удовлетворить требования, договор не будет расторгнут. Однако сделку признают не действительной.

Как расторгнуть договор купли продажи квартиры

К.А., полагавших решение суда законным и обоснованным и не подлежащим изменению, просивших суд применить исковую давность к заявленным требованиям, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к выводу, что решение подлежит отмене, как постановленное с нарушением требований ст. ст.

195, 196 ГПК РФ, неправильным применением норм материального права и, руководствуясь п. 2 ст. 328 ГПК РФ, сочла необходимым принять по данному спору новое решение. В соответствии с ч. 1 ст. 195 ГПК РФ решение суда должно быть законным и обоснованным.

Как разъяснил Пленум Верховного Суда РФ от 19 декабря 2003 г.

Ooo «законное право»

При подаче иска о расторжении договора важно учесть один значимый нюанс. Если в заявлении заявлено требование о расторжении, то суд может требование удовлетворить, но дальнейшую судьбу имущества решать не вправе.
Расторжение ДКП по решению суда как таковое не является основанием для прекращения полномочий покупателя на распоряжение имуществом.

Расторжение договора купли-продажи недвижимости после регистрации

ГК РФ По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Внимание

В силу п. 453 ГК РФ, стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон.

Согласно п. 3 ст. 486 ГК РФ, если покупатель своевременно не оплачивает переданный в соответствии с договором купли-продажи товар, продавец вправе потребовать оплаты товара и уплаты процентов в соответствии со ст.

395 настоящего Кодекса.

Расторжение сделки купли-продажи квартиры

К примеру, продавец не предупредил покупателя о наличии обременений, ввел в заблуждение или скрыл действительное состояние имущества. В связи с неуплатой На основании ч. 1 ст. 486 Кодекса, приобретатель должен оплатить товар до или после его передачи реализатором.

Иное может быть предусмотрено в контракте или в законе. В силу ч. 3 этой статьи, если приобретатель не оплачивает или несвоевременно оплачивает переданный ему товар, реализатор приобретает права:

  • требовать оплаты за товар;
  • а также % согласно ст. 395 Кодекса.

В то же время, в Кодексе, а именно в ст. 549 – 558, гласящих о порядке продажи недвижимости, нет положений, которые позволяют расторгнуть ДКП, если покупатель вообще не уплачивает покупную цену, при условии, что продавец передал, а покупатель принял недвижимость.

Основные сведения:

Как правило, срок действия договоров купли-продажи распространяется до момента выполнения обязательств сторон, если не указано иначе. Как и в случае с любыми другими документами такого типа, сутью соглашения является тот факт, что стороны должны выполнить определенные действия — в частности, передать право собственности на недвижимость в обмен на деньги.

Каковы сроки договора купли продажи недвижимости Это условие, как правило, охватывает время выполнения сторонами обязательств, если в самом документе не указано иначе. Возможны и иные варианты — так, покупатель и продавец могут прописать точное время окончания действия документа и в том случае, если действия не были завершены, то обязательства окажутся прекращены.

Гражданский Кодекс указывает, что договор может аннулироваться исключительно в течение своего действия. Следственно, после совершенного выполнения всех оговоренных обязательств расторгнуть договор попросту нельзя.

И верно это утверждение для сделок с любой недвижимостью. Если сделка частью уже выполнена и право собственности зарегистрировано, то расторжение договорных отношений вовсе не подразумевает возврата переданного имущества.

Важно

Чтобы возвратить исполненное по договору, нужно прописать соответствующее условие в договоре либо в заключаемом соглашении о расторжении сделки. По соглашению сторон Отменить договор после свершенной регистрации и исполнения обязательств можно по согласию участвующих сторон.

Причем сторонам надлежит согласовать порядок возврата уплаченных денег и объекта договора. Действующим соглашение признается сразу после подписывания его участниками сделки.

статьи

  • 1 Расторжение договора в соответствии с действующим законодательством
  • 2 Расторжение договора купли продажи квартиры до регистрации
  • 3 Если регистрация договора купли продажи недвижимости уже осуществлена
  • 4 В квартире прописаны третьи лица
  • 5 Признание сделки недействительной
  • 6 Обстоятельства существенно изменились

Расторжение договора в соответствии с действующим законодательством Не всегда заключенное соглашение удовлетворяет обоих участников. Продавец может быть недоволен неполным или несвоевременным внесением денежных средств.

Покупатель в процессе операции может узнать, что коммунальные услуги в приобретаемой недвижимости не оплачены или оплачены не полностью, а на территории объекта зарегистрированы третьи лица.

Судебная практика Судебная практика показывает, что в исковом заявлении о расторжении ДКП необходимо сразу указывать все требования.

В противном случае, судебный орган может только расторгнуть договор, а судьба имущества останется нерешенной. Так, нужно указать:

  • о расторжении контракта с указанием всех оснований для этого;
  • о возврате всего имущества обратно продавцу, а приобретателю – уплаченных денег;
  • если имели место быть существенные нарушения условий договора, указать в иске требование о возмещении убытков.

Итак, расторгнуть договор о купле-продаже недвижимости можно без особых проблем, если стороны пришли к такому решению обоюдно и еще не зарегистрировали переход вещного права. В иных случаях придется решать вопрос через суд, но только, если не истек общий срок давности – 3 года.

Срок исковой давности для расторжения договора купли продажи недвижимости

ГПК РФ изменял исковые требования, не основаны на нормах закона, в связи с чем не могут являться основанием для отказа в удовлетворении ходатайства представителя ответчика о применении сроков исковой давности.

В соответствии с п. 2 ст.

328 ГПК РФ, по результатам рассмотрения апелляционных жалобы, представления суд апелляционной инстанции вправе отменить или изменить решение суда первой инстанции полностью или в части и принять по делу новое решение.

При таких обстоятельствах решение суда нельзя признать законным и обоснованным, оно подлежит отмене с принятием по данному делу нового решения об отказе в удовлетворении исковых требований.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 328 — 330 ГПК РФ, судебная коллегияопределила: Решение Кунцевского районного суда г. Москвы от 04 декабря 2013 года отменить. Принять по делу новое решение.

В удовлетворении исковых требований С.В. к С.Т.

Срок давности на расторжение договора купли продажи недвижимости

Задайте вопрос юристу! Задайте вопрос юристу! +7 812 904-34-26 Юрист по недвижимости в Санкт-Петербурге Срок исковой давности сделок с недвижимостью

  1. три года для истребования квартиры у добросовестного приобретателя;
  2. три года для применения последствий ничтожной сделки со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении права ранее (при этом срок исковой давности для лица, не являющегося стороной сделки, во всяком случае не может превышать десять лет со дня начала исполнения сделки):
  3. один год для признания недействительной оспоримой сделки с недвижимостью.

Но данный срок не всегда исчисляется с даты заключения договора купли-продажи. Течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права.

Презюмируется, что данное лицо узнало об этом в момент нарушения.

Источник: https://1privilege.ru/srok-davnosti-dlya-rastorzheniya-dogovora-kupli-prodazhi-nedvizhimosti/

Как расторгнуть договор купли продажи недвижимости после регистрации?

Срок давности для расторжения договора купли продажи недвижимости

Расторжение договора – это прекращение его действия, то есть возвращение денег покупателю, а товара – продавцу и завершение торговых отношений между ними.

Заключение договоров, касающихся недвижимости, осложнено обязательной госрегистрацией перехода права собственности.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефонам ниже. Это быстро и бесплатно!

После проведения сделки могут быть недовольны обе стороны: продавец – неполным или несвоевременным получением денег, покупатель – долгами за коммунальные услуги или наличием зарегистрированных на объекте граждан и т.п.

Возможность расторжения договора купли-продажи квартиры гарантирует глава 29 ГК РФ «Изменение и расторжение договора».

  • Причины, достаточные для расторжения (ст. 450);
  • Расторжение, связанное изменением обстоятельств (ст. 451);
  • Порядок проведения расторжения (ст. 452);
  • Последствия расторжения сделок (ст. 453).

Правовой основой для любых сделок с недвижимостью (в том числе купли продажи и ее расторжения) является ФЗ № 122.

Согласно федеральному закону, все сделки в этой сфере обязательно подлежат регистрации. Она обязательна при покупке объекта и при расторжении договора.

Закон предусматривает срок исковой давности для расторжения договора купли-продажи объектов недвижимости. Оспорить правомерность сделки возможно в течение трех лет после регистрации.

Согласно закону, должны быть зарегистрированы:

  1. Сделки, объектом которых выступают жилые помещения (считаются действительными с момента регистрации);
  2. Переход права владения на любой объект недвижимости.

Жилая недвижимость проходит «двойной» процесс регистрации — сделки и перемены собственника.

Как расторгнуть договор до регистрации?

До окончания процесса регистрации сделки с недвижимостью считаются незавершенными. На этом этапе отмена покупки/продажи происходит проще всего.

При сделке с квартирой или домом покупатель и продавец, отказывающиеся от своих обязательств, должны успеть подать в ЕГРП соглашение о расторжении до окончания регистрации сделки и смены собственника (на практике два указанных этапа регистрируются, чаще всего, одновременно).

Если для заключения сделки стороны обращались к нотариусу или в агентство недвижимости, туда же обратиться стоит и при расторжении.

Если договор купли продажи квартиры находится на регистрации, но еще не зарегистрирован, обе стороны сделки совместно подают в Росреестр заявление о прекращении регистрации договора.

Несогласие одной стороны на расторжение — повод для обращения второй стороны в суд. Это возможно только после получения письменного отказа в намерении расторгнуть договор.

Предлагаем вам скачать образец заявления физического лица о прекращении, возобновлении государственной регистрации: Скачать бланк.

Расторжение договора купли продажи после регистрации (по соглашению и без)

Отменить договор после регистрации и передачи продавцу денег, а покупателю объекта, можно:

  1. По желанию одной из сторон;
  2. По соглашению всех участников.

Если сторонам удалось достичь соглашения, оптимальным вариантом является заключение «обратного» договора, когда покупатель выступит продавцом, а продавец – покупателем. В результате произойдет повторный обмен недвижимость/деньги и еще одна, возвращающая все на свои места, регистрация.

Соглашение о расторжении договора купли-продажи недвижимости подписывается сторонами при достижении взаимного согласия.

Предлагаем вам скачать образец соглашения о расторжении договора купли продажи квартиры: Скачать бланк.

На основании заявления сторон соглашение о расторжении договора купли продажи квартиры подлежит регистрации. В едином государственном реестре прав делается запись о прекращении сделки.

Если сделка частично исполнена и государственная регистрация перехода права собственности оформлена, то соглашение о расторжении договора купли продажи квартиры не будет основанием для возврата предмета сделки (квартиры).

При одностороннем желании отказаться от совершенной сделки необходимо постараться достигнуть со второй стороной досудебного соглашения, то есть отправить письменное предложение об отмене сделки.

После письменного отказа, а также если ответ не поступил в срок, определенный в предложении или в течение 30 дней, возникает право на составление иска.

Однако, для расторжения завершенного договора (имущество передано, деньги получены, право собственности зарегистрировано) одного желания стороны (или сторон) мало. Для «отмены» договора в судебном порядке должны быть серьезные причины:

  • Нарушение важных (существенных) пунктов договора;
  • Другие случаи (определяется судом отдельно для каждого прецедента).

Существенными условиями, нарушение которых ведет к расторжению или признанию документа недействительным, чаще всего выступают:

  1. Отсутствие или неполный размер оплаты;
  2. Обременение в виде прописанных в квартире граждан;
  3. Подписание документов недееспособным человеком;
  4. Принуждение к подписанию документов.

Отсутствие оплаты

Согласно действующего законодательства, покупатель обязан оплатить приобретаемый товар. Оплата недвижимого имущества подтверждается документом, который удостоверяет передачу денег. В качестве подтверждения оплаты могут быть предоставлены:

  • Расписка;
  • Банковская выписка;
  • Квитанция о внесении денег в кассу (от юридического лица) и т.д.

При отказе покупателя оплатить приобретаемый объект, продавец вправе требовать расторжения сделки. Имущество в этом случае остается у продавца. В случае, если имущество было передано, а оплата не поступила, судом может быть принято решение:

  • Расторгнуть сделку и вернуть имущество продавцу;
  • Признать сделку законной и обязать покупателя оплатить предусмотренную договором сумму, а также выплатить в пользу продавца сумму неустойки.

Обременение в виде прописанных в квартире граждан

Ситуация, когда право пользования на приобретаемое жилье сохраняется за одним из прежних владельцев, встречаются в судебной практике довольно часто.

При переходе недвижимости к другому лицу все обременения остаются, то есть долги должен выплатить новый хозяин квартиры.

Например, гражданин, не являющийся собственником, но имеющий право на пользование помещением, попадает в тюрьму или уезжает на длительный срок. Владельцы в это время жилье продают.

А через некоторое время покупатель сталкивается с необходимостью делить жилье с абсолютно незнакомым, вернувшимся издалека, человеком.

Если с момента приобретения объекта не прошло трех лет, новый владелец вправе требовать расторжения договора и получения всей суммы, уплаченной продавцу.

Если вы хотите узнать, какая ипотечная ставка выгоднее, читайте статью тут.

Недействительные сделки

В судебной практике нередко встречаются случаи, когда одна из сторон требует расторжения исполненного договора на основании его незаконности.

При подтверждении судом противоправности подписания документа, такие договоры не расторгаются, а признаются недействительными.

Самые распространенные случаи в этой категории — сделки, совершенные недееспособными гражданами и договоры, заключенные под давлением насилия и угрозы и под влиянием заблуждения или обмана.

При признании сделки ничтожной (то есть незаконной), каждая сторона возвращается к тому имущественному положению, которое было до начала торговых отношений.

Расторжение из-за существенного изменения обстоятельств

Под появлением обстоятельств, существенных для расторжения исполненного договора, понимается ситуация, при знании о возникновении которой стороны отказались бы от заключения сделки.

Для отмены всех последствий заключенного договора судом, ситуация должна быть признана:

  1. Возникшей неожиданно;
  2. Непреодолимой;
  3. Влекущей серьезный ущерб для сторон (стороны);
  4. Затрагивающей интересы обоих участников.

Изменения считаются существенными при сочетании всех четырех указанных признаков.

Чаще всего в качестве возникших обстоятельств, признаваемых судом существенными, выступают:

  • Изменение законодательства;
  • Значительное увеличение рыночной цены; финансовый кризис (в качестве существенного обстоятельства признаются судом редко);
  • Ликвидация предприятия (не связанная с процессом банкротства) и т.д.

Если вы хотите узнать, можно ли оспорить дарственную на квартиру, советуем вам прочитать статью.

Безопасная продажа

При соблюдении некоторых условий продавцы объектов недвижимости могут существенно минимизировать риски. Для этого необходимо:

  • Подобрать надежных помощников (обращаться только в проверенные агентства недвижимости и к грамотным юристам);
  • Внимательно относиться к составлению договора, тщательно вычитывать каждый его вариант;
  • Контролировать наличие в договоре пункта о возможности расторжения при невыполнении обязательств;
  • Внести пункт о размере и сроках оплаты: до или после регистрации.

Покупка без проблем

Основным риском для покупателя является несвоевременное или неполное освобождение помещения продавцом.

В договоре необходимо четко оговорить сроки передачи помещения и передачу квартиры фиксировать в передаточном акте.

Имущество считается переданным с момента его подписания.

Также при приобретении недвижимости нелишне будет проверить помощников – изучить отзывы на агентства недвижимости и конкретных сотрудников.

Процесс расторжения сделок с недвижимостью непрост, но обезопасить себя можно. Необходимо предусмотреть все возможные последствия — внести в договор сроки оплаты и передачи имущества, а также указать порядок и условия расторжения договора купли продажи недвижимости.

Желания покупателя или продавца для отмены договора купли продажи будет недостаточно. Предлагаем вам посмотреть видеоролик.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему – позвоните прямо сейчас:
Это быстро и бесплатно!

Источник: http://kvartira3.com/rastorzhenie-dogovora-kupli-prodazhi-nedvizhimosti-posle-registracii/

Расторжение договора купли-продажи недвижимости после регистрации в 2020 году

Срок давности для расторжения договора купли продажи недвижимости

Расторжение договора купли-продажи недвижимости после регистрации возможно только в судебном порядке. Без суда обойтись тоже можно, но нужно знать тонкости, которые позволят «обойти» закон, не нарушая его.

Рассмотрим, как это сделать правильно, на каких основаниях можно аннулировать сделку, что делать, если спорное жилье куплено в ипотеку, какие документы понадобятся, что нужно для обращения в суд, куда подавать исковое заявление, какая госпошлина уплачивается и что делать после получения решения суда.

Что относится к недвижимому имуществу

Согласно ст. 130 ГК РФ, к недвижимому относится имущество, перемещение которого невозможно без существенного разрушения и невозможности дальнейшего использования.

Это может быть квартира, машино-место, гараж, земельный участок, комната, здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, участки нет.

Также недвижимостью считаются воздушные и морские суда, подлежащие государственной регистрации.

По закону собственник недвижимости вправе распоряжаться ею по своему усмотрению: продавать, дарить, менять, завещать.

Но если владельцев несколько, при продаже придется предоставить им преимущественное право покупки (ст. 250 ГК РФ). Для этого нужно уведомить их о своих намерениях.

Если они не приобретут продаваемую долю в течение месяца, можно выставлять ее на продажу третьим лицам.

Важно! Преимущественное право не распространяется на покупку доли, выделенной в натуре. Оно касается только доли в праве собственности.

Иногда после оформления договора купли-продажи (далее – ДКП) у нового или старого собственника возникает желание расторгнуть его и вернуть обратно жилье или деньги. На практике это сделать не так-то просто. Рассмотрим, какие могут быть основания и что делать, если переход права собственности уже зарегистрирован.

Можно ли расторгнуть договор после регистрации без суда

Расторгнуть ДКП после регистрации права собственности на покупателя нельзя. По закону договор считается исполненным, и даже если обе стороны согласны с возвратом, придется обращаться в суд.

Регистрацией занимается Росреестр, но документы можно подавать через МФЦ. Если расторгать по соглашению сторон, регистратор его не примет – ему нужно решение суда, вступившее в силу. Без суда можно отказаться от сделки только до или в процессе регистрации.

Но есть и другой вариант. Он актуален, если обе стороны согласны с возвратом: продавец – получить недвижимость обратно, а покупатель – деньги. Стороны могут оформить обратный договор купли-продажи, указав в нем стоимость, по которой объект был продан изначально.

Налоги платить не придется, несмотря на то, что продавец не владеет недвижимостью более 5 лет. Прибыли от сделки у него не будет, следовательно, НДФЛ уплате не подлежит. В налоговую достаточно представить 3-НДФЛ и первоначальный ДКП для подтверждения одинаковой стоимости жилплощади по обеим сделкам.

Важно знать! Для возврата имущества путем оформления нового ДКП основания неважны. Достаточно желания обеих участников сделки.

Пример. Женщина продала квартиру за 3 000 000 руб. своей родственнице, собираясь уезжать жить в другой город.

Через некоторое время обстоятельства изменились, и она решила вернуть жилье обратно. Они договорились об этом, и оформили ДКП, согласно которому бывшая покупательница наоборот становится продавцом.

Стоимость недвижимости по договору – 3 000 000 руб. Налог в этом случае не платится.

Если бы новая собственница решила продать бывшей владелице жилье дороже – например, за 3 200 000 руб., – ей бы пришлось заплатить НДФЛ от прибыли:

200 000 × 13% = 26 000 руб. – сумма к уплате без налогового вычета. Вычет в 1 000 000 руб. фактически освободил бы от налогообложения.

Основания для расторжения договора

Если сторонам не удается договориться о заключении обратного ДКП, придется обращаться в суд. Просто так это сделать не получится: нужны основания, согласно которым суд примет решение о признании договора расторгнутым.

Какие могут быть основания:

  • Существенное нарушение условий договора покупателем или продавцом;
  • Существенное изменение обстоятельств.

Разберемся, что подразумевается под этим.

Существенное нарушение условий договора

Нарушение условий договора считается существенным, когда одна из сторон сделки, чьи права были нарушены, лишается того, на что могла рассчитывать при заключении ДКП (ст. 450 ГК РФ).

Например:

  • В ДКП указано, что в квартире нет зарегистрированных граждан, но впоследствии выяснилось, что они все же есть. Новый собственник вправе потребовать аннулирования прописки в досудебном порядке, при невыполнении требований – обратиться в суд;
  • Недвижимость продавалась с рассрочкой, и покупатель не выполняет обязательства, нарушает сроки внесения платежей;
  • Новый владелец обнаружил недостатки, о которых не был предупрежден заранее, и на их устранение придется потратить несколько сотен тысяч рублей.

Примечание: на практике доказать нарушение условий ДКП по части недостатков имущества нелегко. Важно, чтобы они возникли в период владения недвижимостью продавцом, он знал о них, но не предупредил покупателя и не отразил это в акте приема-передачи.

Существенное изменение обстоятельств

Под существенным изменением обстоятельств подразумеваются ситуации, зная о которых покупатель или продавец никогда бы не заключили сделку.

Здесь важно соблюдение одновременно нескольких условий (ст. 451 ГК РФ):

  • Сторона, желающая расторгнуть ДКП, не могла во время подписания предугадать, что эти обстоятельства наступят;
  • Обстоятельства нельзя было предотвратить;
  • В ДКП не указано, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона;
  • Исполнение договора на прежних условиях повлекло бы для стороны существенный ущерб, при котором она лишилась бы того, на что могла бы претендовать в результате сделки.

Важно знать! Оспорить ДКП в такой ситуации тоже сложно. Все обстоятельства придется доказывать в суде. При этом не получится вернуть недвижимость или деньги, если заинтересованная сторона могла догадываться о возможном наступлении проблемной ситуации.

Например, не получится оспорить ДКП с рассрочкой, если новый собственник потерял работу и не может вносить платежи. Судья с большой долей вероятности скажет, что увольнение можно было предугадать, поэтому оно не является основанием для расторжения сделки. Сюда же относится и получение инвалидности плательщиком.

Признание договора недействительным

Есть еще один вариант – признать ДКП недействительным по основаниям, указанным в § 2 гл. 9 ГК РФ. Последствием недействительности сделки является возврат недвижимости продавцу, а денег – покупателю (ст. 167 ГК РФ).

Какие могут быть основания:

  • Продавцом оказался недееспособный человек, чья недееспособность установлена судом до подписания ДКП. Сделки от его имени вправе совершать только опекун с разрешения органа опеки;
  • Продано имущество несовершеннолетнего без разрешения органа опеки;
  • При подписании ДКП на покупателя или продавца осуществлялось моральное или физическое давление;
  • В момент заключения сделки одна из сторон была в состоянии опьянения, и не могла осознавать последствия в полной мере;
  • Договор составлен с нарушением требований законодательства или под влиянием заблуждения;
  • Проданное имущество приобреталось в браке, и продавец не взял нотариальное согласие супруга на продажу. Оно обязательно, даже если супруги развелись, но имущество не поделено;
  • ДКП заключен с целью прикрытия другой сделки.

Потребовать признания ДКП недействительным вправе продавец, покупатель или третье лицо, защищающее интересы гражданина. Например, орган опеки, если речь идет о незаконной продаже недвижимости несовершеннолетнего или недееспособного.

Если оформлена ипотека

С оспариванием ДКП ипотечной квартиры все сложнее, т.к. здесь задействуется третья сторона – банк, у которого она находится в залоге. Без его согласия недвижимость нельзя дарить, продавать или менять, но некоторым кредиторам достаточно уведомления о запланированной сделке.

Здесь есть несколько вариантов:

  • Обойтись без суда. Бывший собственник возвращает нынешнему (покупателю) часть уплаченных им денег для погашения ипотеки, тот закрывает кредит. Перед этим заключается предварительный ДКП. После отдается остальная сумма, заключается основной ДКП;
  • Обратиться в суд. Если исковые требования удовлетворят, недвижимость вернут бывшему владельцу, а он выплатит деньги на счет банка для погашения ипотеки.

Важно знать! Конечный исход зависит от обстоятельств конкретного дела и мнения кредитора.

Как расторгнуть договор купли-продажи недвижимости через суд: пошаговая инструкция

Чтобы расторгнуть договор купли-продажи недвижимости, нужно подать исковое заявление в районный или городской суд по месту жительства ответчика.

Как все выглядит пошагово:

  1. Истец собирает документы, подтверждающие основания для расторжения, затем составляет исковое заявление с отсылкой на них.
  2. Копия заявления направляется ответчику, лучше Почтой России: в суд понадобится документ, подтверждающий получение иска второй стороной.
  3. Заявление и остальные документы подаются в суд.
  4. Судья назначает предварительное слушание, на котором дело готовится к разбирательству (ст. 152 ГПК РФ).
  5. Во время разбирательств выслушиваются доводы сторон, изучаются доказательства, даются свидетельские показания.

По итогу судья единолично принимает решение, оно вступает в силу через месяц. Его копии можно получить в течение 5 дней после принятия в окончательной форме, они выдаются всем участникам процесса, одна направляется в Росреестр. Нужно прийти со своей копией и подать заявление о переоформлении права собственности на основании решения суда.

Скачать образец искового заявления

Документы

При обращении в суд понадобится исковое заявление, расторгаемый ДКП, уведомление о вручении заявления ответчику, паспорт. Если проводилась экспертиза недвижимости – экспертное заключение. Пригодятся любые документы, относящиеся к делу.

Госпошлина

Размер госпошлины равен 300 руб., она уплачивается истцом при подаче заявления. Если требования удовлетворят, судебные расходы взыщут с ответчика.

Сроки обращения в суд и разрешения дела

Обратиться в суд можно в течение трех лет с момента регистрации права собственности. Само дело рассматривается и разрешается не позднее двух месяцев с даты подачи заявления. Но сроки могут затянуться, если есть основания для приостановления производства.

Судебная практика

Расторгнуть ДКП недвижимости в суде тяжело, но при грамотной подготовке к разбирательствам и умении обосновать свою позицию вполне возможно.

Вот несколько примеров реальных решений по делам, в которых исковые требования о расторжении удовлетворены в полном объеме:

Возможные проблемы

Бывший продавец при оспаривании может столкнуться с такой проблемой, как отсутствие или непринятие судом доказательств, подтверждающих основания для аннулирования сделки. То же самое касается и покупателя, действующего со стороны истца.

Еще одна проблема кроется в регистрации несовершеннолетних в спорном жилье. Закон защищает их права, и даже если судья на стороне истца, выписать ребенка из квартиры будет тяжело.

Если вам требуется помощь, вы можете задать вопрос нашим юристам и получить подробную консультацию. Для этого достаточно позвонить по бесплатному номеру или оставить обращение через специальную онлайн-форму на сайте.

Не нашли ответа на свой вопрос? Для того чтобы быстро узнать, как решить именно Вашу проблему, обращайтесь за бесплатной консультацией к нашему юристу в онлайн-чат справа или звоните по телефонам:
Все обращения граждан принимаются в режиме онлайн. Это быстрый и бесплатный способ получения консультации юриста-эксперта по любым вопросам.

Источник: https://glavny-yurist.ru/rastorzhenie-dogovora-kupli-prodazhi-nedvizhimosti-posle-registracii.html

Срок исковой давности по сделкам с недвижимостью в 2020 году

Срок давности для расторжения договора купли продажи недвижимости

Сделка с недвижимостью может нарушить права заинтересованного человека – как стороны по договору, так и третьего лица. Оказавшись в такой ситуации, потерпевший обращается за защитой своих прав в суд.

При этом важно не только правильно написать заявление и уплатить пошлину, но и не пропустить сроки, иначе в защите откажут.

Сегодня рассмотрим подробнее, как правильно определить и исчислить срок исковой давности по сделкам с недвижимостью.

Общие правила

Исковая давность по сделкам с недвижимостью регулируется следующими нормами:

  • глава 12 ГК РФ – общие положения об исковой давности;
  • ст. 181 ГК – особенности расчета именно для сделок с недвижимостью.

Общий период исковой давности составляет 3 года. Иногда он сокращается до 1 года, а иногда достигает 10 лет. Расчет срока происходит после юридической оценки ситуации. Важно сформулировать требование и посмотреть, под какую именно статью или ряд статей оно подходит. Этот процесс называется юридической квалификацией.

ВАЖНО! Изменить исковую давность по соглашению сторон, например, договором купли продажи недвижимости, нельзя. Даже если такое условие и будет прописано, применять его не следует.

3 года или 10 лет

Осенью 2013 года ГК подвергся изменениям, по которым фактически период исковой давности увеличили до 10 лет. Это правило применяется только при соблюдении ряда условий.

Сам по себе общий срок исковой давности составляет 3 года. Но чтобы восстановить свое право, гражданину нужно знать не только о факте нарушения, но и том, кто конкретно является нарушителем – ответчиком по делу. Общий трехлетний период начинает течь, когда истцу стали известны оба эти обстоятельства. При этом максимально он не может течь дольше 10 лет.

ВЫВОД. Сложность правовых формулировок породила мнение, что давность продлили до 10 лет. Это не совсем так. Если вам известно о нарушении своего права и о том, кто должен за это ответить – срок уже течет и составляет 1 или 3 года в зависимости от вида контракта с недвижимостью.

Определяем, какой срок нужно применить

Правильно рассчитать исковую давность по недвижимости помогут два момента:

  1. По какому юридическому основанию предполагается оспаривать договор. Любое основание относится либо к ничтожным, либо к оспоримым контрактам. Для ничтожных срок составляет 3 года, для оспоримых – 1 год.
  2. Определить момент начала течения периода. Для сторон договора он один, для третьих лиц – другой. Значение имеет также и основание оспаривания.

Оба момента рассмотрим ниже подробнее.

ВНИМАНИЕ! Сформировать иск по недвижимости и отправить его судье нужно до окончания исковой давности. Если не успеваете подать документы лично сотрудникам канцелярии – высылайте почтой. Штамп почтового отправления станет доказательством, что требования соблюдены.

Таблица оснований по недвижимости

Срок исковой давности напрямую зависит от основания иска. Основание – это ответ на вопрос, почему договор следует аннулировать. Любая реальная ситуация подпадает под одно из юридических оснований по ГК. Ниже приведена таблица таких оснований, ссылки на закон. Все основания распределены на два больших блока со сроком 1 или 3 года.

ПериодОснованиеСтатья ГК
1 год

Оспоримые сделки

Не получено предварительное согласие заинтересованного лица:

·         супруга одного из участников сделки;

·         родителей ребенка от 14 до 18 лет;

·         органа опеки;

·         опекуна или попечителя.

Истцом здесь будет то лицо, согласие которого не получено (супруг, орган опеки, опекун и т.д.)

173.1
Сторона сделки не понимала значения своих действий, хотя и являлась полностью дееспособной177
Заблуждение – сторона сделки не знала о каком-то существенном обстоятельстве при подписании договора. Зная о нем, она бы не подписала бумаги178
Обман, насилие, угроза – сторону сделки принудили к подписанию договора. Обманом здесь также признается намеренное умолчание другой стороны о важных обстоятельствах179
Кабальная – сторона была вынуждена подписать договор, хотя условия его были для нее крайне невыгодными. Здесь имеет значение тяжелое стечение обстоятельствЧ. 4 ст. 179
3 года

Ничтожные сделки

Антисоциальная – заключенная с противоправной целью. Например, если договор заключили с целью лишить несовершеннолетнего имущества.169
Мнимая или притворная сделка – стороны заключили «ненастоящее» соглашение, чтобы прикрыть их действительные мотивы или чтобы только создать видимость сделки. Например, фиктивное переоформление имущества на третье лицо, чтобы его не арестовали приставы.170
Сторона сделки была психически недееспособной и этому есть доказательство (решение о признании недееспособным)171
Сделку подписал ребенок в возрасте до 14 лет172
Не соблюдена нотариальная форма сделки, если она обязательна. А также в случаях, если нарушены требования закона к совершению сделки168

Особый случай, который не вошел в список – если не соблюдено преимущественное право сособственника недвижимости при продаже доли. В этом случае сособственник недвижимости может перевести на себя права покупателя в течение 3 месяцев. Однако сама сделка в данном случае остается в силе, а не аннулируется, как при оспаривании.

ВАЖНО! Разница между ничтожными и оспоримыми сделками по недвижимости чисто правовая. Оспоримые аннулируются по решению суда, а ничтожные изначально не имеют юридической силы и в суд для их аннуляции обращаться не обязательно. На практике же в суд обращаются для признания недействительными любых видов сделок, поскольку закон допускает формулировать требование таким образом.

С какого момента начинает течь срок

Этому вопросу полностью посвящена ст. 181 ГК РФ. Ниже – таблица с подробными правилами:

ВНИМАНИЕ! Течение срока начинается на следующий день после момента его начала. Например, если исполнение договора купли продажи началось 11 февраля, то срок начнет течь 12 февраля. Последним днем срока станет 11 февраля последнего года срока.

Как быть, если срок пропущен

Суд отказывает по мотиву пропуска давности, если такой аргумент заявит ответчик. Если заявление не поступит, дело рассмотрят по существу. Если поступит – можно попросить суд восстановить срок.

ВНИМАНИЕ! Пропуск давности – основание для решения об отказе, даже если выдвинутые требования законные, обоснованные, полностью подтверждаются доказательствами. Оспорить такой отказ практически нереально.

Исковой период восстанавливается при одновременном выполнении условий:

  • пропуск допущен по уважительным обстоятельствам (тяжелое стечение обстоятельств, которое можно документально подтвердить);
  • указанные причины возникли в последние полгода срока исковой давности.

Ответчик подаст заявление о применении срока давности – ответом нужно подать заявление о его восстановлении. Судья удовлетворит просьбу, если сочтет причины достаточно уважительными.

Образец заявления о восстановлении искового срока загрузите бесплатно по этой ссылке.

Разобраться с давностью сложно только на первый взгляд. На самом деле достаточно определить два момента – определить основание, по которому будет оспариваться сделка, и день начала течения срока. Остальное подскажет наша практическая инструкция.

Если у вас остались вопросы – задайте их нашему дежурному юристу онлайн.

Команда портала Ипотекавед благодарна за ваши лайки и репосты! Делитесь статьей, чтобы больше людей узнала о правилах применения давности по сделкам с недвижимостью.

Вам также может быть интересно: основания расторжения ДКП и порядок оспаривания дарственной.

Источник: https://ipotekaved.ru/problemy/srok-iskovoj-davnosti-po-sdelkam-s-nedvizhimostyu.html

Знайте о своих правах
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: